房地产拿地流程及技巧.ppt

4.如何挖掘土地信息中的秘密 讨论： 土地信息判断经验总结.xls 5.不同类型企业对投资工作的奖励 类型一：按照取得地块不同的证照，分阶段给与奖励。 类型二：根据取得地块的难易程度和重要性大小，给与一定的奖励。 类型三：拿地是工作的一部分，没有奖励。 6.内部沟通的重要性 （1）多项目选择中，如何获得老板青睐 最好的投资人员应善于与老板沟通。 定期或不定期的保持与老板的沟通，在多项目选择中，才能获得老板的认可。 （2）与投资关联的上下游部门的沟通 与研发部的工作界面划分 ..\6.25\发展部与研发部工作界面.xls 十、项目后评价与风险管理 1.各种风险对投资体系的影响 房地产企业投资体系面临的主要风险： 1.宏观经济变动和调控 2.土地市场竞争风险 3.项目政策异动风险 4.流动性和变现风险 5.人际关系风险 6.媒体传播系统的风险 2.如何有效的化解投资体系风险 （1）内部手段 A.预警机制的建立 B.成果定期回顾 C.情绪关注 （2）外部手段 A.地域分散化 B.时间错位化 C.投资物业的组合或调整 3.后评价对投资风险管控的促进 案例：后评价案例库 谢 谢！ * 多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）： 城市主要发展组团是多个； 各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构； 不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工； 不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机选择重要考虑因素。 江北商圈 渝中商圈 大渡口商圈 杨家坪商圈 南坪商圈 沙坪坝商圈 大坪商圈 C.从场地角度看“地块” 1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素 * * 考虑要素： 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面 D.规划设计要点解读 E.地块定位角度 龙湖 万达 郊区大块土地 分析 分 析 结 论 结论 差 地 好 地 适 合 * 案例： E:\投资管理讲义2013\对土地价值的判断.ppt 五、标杆地产对宏观调控的对策 快速反应的保证 （1）决策层的危机意识。 利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。 （2）战略部的基本思路 通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。 （3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。 2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对 案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc 综合体（15 万平米） 拓展方向—商业项目 3.土地优惠政策的博取技巧 （1）根据项目特点向政府争取一级开发政策鸿恩寺项目 （2）项目前期、中期博弈政策的技巧 2014—2015年对策分析.doc E:\投资管理讲义2013\博弈房地产优惠政策的常用技巧.doc 六、当前形势下的拿地策略 1. 不同类型企业的拿地策略 不同类型房地产企业拿地策略.doc 2. 如何进行勾地及其技巧 狭义勾地概念： 土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂”方式公开出让该宗土地。进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用意就是防止土地流拍和贱卖。 勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，这是勾地在香港实行的最初目的。 如：广东2011年实施的用地预申请制度（即“勾地制度”），则为如何保证有效供给提供了积极思路 （10%的保证金)。 围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。八大勾地方式攻略.doc 广义的勾地概念： 3.土地竞买案例 ..\6.25\万州地块公告.doc E:\6.25\招商地