(香江步行街推广策划思路(郑东新区).doc

香江商业项目经营思路整合 前言 对于此次“比稿”，我公司倾其全力，快速地参与，希望“香江公司”能以公正、公平、严谨的方式来判定这一次的行为。 针对贵司要求的产品与广告问题，本文从传播、投资、执行、销售和运营提出了创意、速销、品牌塑造的方案；也从产品设计、当前竞争点与销售控制重点提出构想。限于时间和缺乏必要的沟通，本提案不成熟之处万请贵司不吝扶正！ 市场定位总是一个残缺和梦想，需求是今日市场的主流。因此，营销的过程往往是：产品找市场、市场完善产品的双向深化加工过程，产品卖完了，设计才完成，建设也完工了！ 市场篇 一、市场分析 （一）环境分析 优势 1、政策宽松，政府支持 2、、、、、 B、经营者：看好本物业发展，为获得竞争优势，降低长期经营成本； C、、m2，最高价：13160元/m2，均价为9000元/m2左右，大多数高价在后期成交。 租赁价格（B区） 内街最低价 95元/月.m2，最高价 105元/月.m2， 外街最低价 105元/月.m2，最高价 143元/月.m2。 整体上看，价格在本物业内有三个特点：一是传统的“低开高走”，具有明显的房地产经营手法特征； 二是租赁价格反映出培养市场的痕迹； 三是因大的区域内无参考标准，且无相同的消费产品，故价格的走势高昂。 （4）品牌效果好，由于“天下城”品牌属新进入市，故 “天下城” 在前期品牌推广比较恰当，不温不火，注重形象与信誉，保证了整体收益水平的发展。 劣势 （1）缺少商业核心概念，没有对健康路的主题进行改造，仅仅是档次提高，没有本质提升。 （2）缺少主力店，拉动不了价格空间和人气。 2、德化街步行街 优势 （1）政府政策强势支持优势。 （2）定位好，填补了郑州市“二七商圈”的空白点。 （3）经营品牌、商品品类繁多，消费者受众面广。 （4）环境、氛围创造的好，商业基础设施厚实。 劣势 （1）缺少核心概念与主力店支持，单一靠传统“商圈”做支撑，有一定的风险。 （2）经营管理手法单一，沿用传统概念，不利于长期的市场回报。 3、汇龙城休闲购物中心 优势 （1）地理位置具有很好的优势。 （2）商业概念新。商业消费引导超过传统形式，反映在价格体系上有明显的强势。 （3）有主力店的支撑。对前期运作与后期经营带来的极大的市场空间。前期“汇龙城”曾历经四次调整销售及租金价格。第一次，在均价5000元/m2基础上调整为5500元/m2；第二次在“普马”进入后，整体均价调整到8000元/m2，第三次“百盛”进入后，整体均价调整到9000元/m2，虽然“百盛”撤出，但通过炒作租金价格，提高了销售商铺的均价，达10500元/m2，租金价格上涨了15%。 劣势 1、布局不合理，规划与运营不匹配。 2、经营上缺乏培育市场的耐性。 第二篇 项目篇 一、本案优劣势分析 优势 1、项目所处郑东新区开发中心位置，市场前景看好。 2、在区间无其他竞争物业，可塑性较强。 3、土地成本较低，从而销售价格具有竞争力，同时能够保持较好的利润率。 4、市重点工程，观注程度较高，有政策扶持优势。 5、项目设计量雄厚，在业界有较强的影响力。 6、有相当部份人对郑东新区有较强烈的投资热情。 劣势 1、项目开发周期短，回收资金速度和销售价格等受到影响。 2、周边物业建设周期和速度不确定性。 3、远离传统商业中心，人气不足。 4、物业形态受到限制。 5、新的大型商业项目开发量的增加，影响销售和招商 6、项目整体操盘难度较大，环节因素太多。 7、交通状况不理想。 项目现有的优势几乎全部是政策性倾向。人们对于整个郑东新区的期望价值涵盖了“香江步行街”项目，同时，大众对于项目的投资热情来源于政策倾斜和巨量的媒体宣传，天时条件成熟。 地利和人和的条件前期尚未呈现出来。以表面现象看市场似乎对项目不利，例如：周边环境、经营者等。 我们认为，商业项目的重要特征在于它的功能性，即投资价值和使用价值，这两个功能是可以同时实现的。因此，商业地产从某些方面讲是生产资料，它的成功与否在于是否能够满足消费者的需求，进而实现投资价值。根据国外的经验和国内的成功项目来看，大的商业项目可以快速聚集人气，但是需要培养。 二、物业形态建议 本项目的总体设计是街区形态，是地上三层和地下一层建筑，物业的大小受到其它项目建设的限制，因此，建议如下： 1、为了满足人流动线的需求，主通道的宽度不能少于5米，保证双向人流的通畅。 2、物业面积在有可的情况下做大，以满足不同面积需求的客户。 3、物业的设计净高不低于4米，保证物业的通透性。 4、考虑到核心品牌店和大客户的需要，尽可能地创造大面积物业，面积在一万米平方以上。 5、建筑风格不拘泥于单一风格，考虑来自各地风情的建筑风格细节，使建筑本身体现艺术价值，让步行街本身就带有多