房地产成本管理与风险控制：教案分析.pptVIP

中科教育中心@版权所有 房地产项目高效成本管理 与风险控制 讲授人：杨 涛 2011年8月26日 本讲提纲 房地产成本管理的概念 房地产项目成本的构成 房地产企业成本管理的一般原则 房地产企业成本控制体系与流程 项目开发各阶段的成本管理 项目开发风险控制 房地产成本管理的概念 什么是成本？ 人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。 [cost] 生产某一产品所耗费的全部费用 成本就是?项具体投资项目的总花费，生活消费不叫成本 企业成本管理的误区 　　一、企业一味的以降低成本为目标，成本管理与企业战略相脱节 　　二、成本的基础工作做得不够，给企业的成本计划、成本决策等管理带来困难 　　三、企业不重视“隐没成本”，导致“隐没成本”成为企业发展的绊脚石 　　四、成本控制局限于制造成本、未能进行成本全过程控制（前期和售后） 　　五、成本考核未完全落实到位，难以有效地提供企业效益 六、没有建立自上而下的成本管理体系，没有形成全员成本管理理念 成本管理手段 基本经验的成本管理方法个人色彩、就事论事 基于历史数据的成本控制方法—过分强调历史最低价 基于预算的目标成本控制方法时间仓促、沦为花钱计划 基于标杆的目标成本控制方法以别人为楷模 基于市场需求的目标成本控制方法—基于决策者意志 基于价值分析的成本降低方法制造业大企业、价值工程 房地产成本管理的概念 房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。 本讲提纲 房地产成本管理的概念 房地产项目成本的构成 房地产企业成本管理的一般原则 房地产企业成本控制体系与流程 项目开发各阶段的成本管理 项目开发风险控制 房地产项目成本的构成 1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。 目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%以上，并有进一步上升的趋势。 房地产项目成本的构成 2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 房地产项目成本的构成 3、建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 房地产项目成本的构成 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。 基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。 公共配套设施建设费用指为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院等）和各种营利性的配套设施（如超市等商业网点）等所发生的费用。一般在20%~30%左右。 房地产项目成本的构成 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 房地产项目成本的构成 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 房地产项目成本的构成 7、税费 　　税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等； 另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 房地产项目成本的构成 　8、其他费用 其他费