房地产公司项目运营流程及产品线管理：教案分析.pptVIP

产品线落实到项目运营流程（1） 备注：各个阶段成果要求及参与部门见后续表格 阶段 工作模块 成果 成果要求（要点） 责任部门 土地获取阶段 市场分析 《土地投资价值评估分析报告》 依据《产品线规划》对土地进行系列化分级以及客户\产品初步分析；技术管理部根据土地属性以及产品初步分析进行方案研究；财务管理部提供成本、费用信息；市场营销部根据方案及产品进行投资估算 市场营销部 初步定位 规划研究 技术管理部 投资估算 财务管理部 定位及概念方案阶段 项目定位 《项目定位评审报告》 客户、土地、产品按照产品线的要求进行分析，应包括基于客群（包括比例）定位的相应产品线模块组合(建筑立面、单体型态、规划、景观、技术及单体、装饰)；技术管理部根据相关产品线模块组合进行方案设计，成本管理部根据设计方案进行成本测算；一、二级节点计划； 分（子）公司 产品策划 技术管理部 成本测算 成本管理部 节点计划编制 分（子）公司 财务要求 财务管理部 设计管理阶段 规划深化、单体、部品设计 《项目实施方案评审报告》 按照《项目定位报告》确定的产品线模块组合进行深化设计、单体设计、部品设计；成品房管理部进行公共部位、售楼处以及内装饰方案设计；成本管理部根据设计方案进行成本估算 技术管理部 内装饰标准 成品房管理部 成本估算 成本管理部 扩初设计 扩初设计图 按评审确定的产品线模块组合进行扩初设计 技术管理部 施工图设计 施工图 按产品线中对应的标准化图集进行施工图设计 技术管理部 施工管理阶段 工程施工 / 按产品线对应的标准工艺工法进行施工控制 分（子）公司/工程管理部 采购管理 按产品线对应的品牌要求进行材料品牌采购 采购管理部 成本控制 按产品线对应的成本控制标准进行成本控制 成本管理部 竣工验收 / 产品线落实到项目运营流程（2） 产品线推广各个阶段启动时间、部门职责、成果要求 产品线推广应用要求 应用标准 反馈机制 考核机制 产品线的日常维护 维护流程 产品线的优化升级 升级周期 相关部门配合要求 尚需深化的几个问题 附 录 （一）万科七对眼睛详解 （二）万科“6+2步法” 第一阶段 找到目标客户 客户 产品 土地 地理位置 周边配套 小区 房子 （一）万科七对眼睛详解 七对眼睛 提出对项目的要求： 品牌——承担在细分市场地位的责任 经营——对现金流和利润的取舍和要求 发展——平衡土地、合作及可持续发展的关系 开发——对项目开发周期的要求 总 经 理 第 一 对 眼 依照总经理要求提出项目经营准则： 内部收益率 销售净利率 转化为量化的数据要求 开发周期等 财 务 第 二 对 眼 跳出专业，关注战略 建立经营准则 第 三 对 眼 任务1：回答什么客户愿意选择此处购房？ 提交：《土地属性分析清单》 《市场竞争分析报告》 支持工具：【城市地图】、【城市客户细分报告】 营 销 任务2：这些客户的基本需求和价格承受能力？ 提交：《初步目标客户定位说明》 支持工具：【城市客户细分报告】 深化方法：重要客户群访谈 建立从客户到土地的逻辑 任务：初步判断目标客户是否是我们接受的？ 提交：《单一成本测算表格》 支持工具：【产品目录】、同类项目历史成本 成 本 第 四 对 眼 成本前置，检验利润和现金流的符合性 流程： 第一阶段总结： 总经理 财务 营销 成本 过程成果文件： 1、【营销】《土地属性分析清单》 2、【营销】《市场竞争分析报告》 3、【营销】《初步目标客户定位说明》 4、【成本】《单一成本测算表格》 第一阶段成果：找到了目标客户 限定了设计准则 客户 产品 土地 第二阶段 找到解决方案 地理位置 周边配套 小区 房子 任务：按照目标客户的要求排方案 提交：《宗地分析报告》 《一张草图》 支持工具：【产品目录】 设 计 第 五 对 眼 任务：回答目标客户的产品需求 提交：《客户产品需求清单》 支持工具：【城市客户细分报告】 【产品目录】 客户深访 营 销 第 三 对 眼 建立从客户到产品的过程 任务：产品测试 提交：《产品检测报告》 支持工具：【产品目录】 工作方法：将深化方案与目标客户作产品测试 营销 设计 项目开发周期排期 工程 第六 对眼 报批报建时间保障 项目发展 第七 对眼 第 三 / 五 对 眼 地理位置 周边配套 小区 房子 打乒乓球的过程 设计 成本 营销 流程： 第二阶