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附件：成都房地产发展历程简介 一、成都房地产市场发展情况研究 （一）、成都房地产发展历程概览 成都市房地产发展是在继1991年国家福利分房之后，大致经历了5个发展阶段在在短暂的10多年时间里，这段时间的发展，让成都房地产市场由原来的粗放型发展逐渐进入了集约型发展、从而奠定了今天成都房地产市场的新的商业规则纯“资本”属性的商业模式。 1991年前，政府的福利分房模式 1991年前，成都房地产仍然延续了我国计划经济时期的福利分房模式。土地划拨、财政拨款、福利分房的前提下，没有真正意义上的房地产开发企业，充其量就是建筑企业，没有房地产开发企业就没有房地产行业，更谈不上商业模式，可以说，成都在1991年以前房地产处于一个政府（单位）建房分配的模式中。该时段的成都房地产特征为： 没有房地产开发企业，仅有建筑公司； 土地为政府划拨，资金为财政拨款； 得房形式是通过政府（单位）分配的形式。 1991-1994年，成都地产的“投机”时期 成都房地产真正意义上发展于上世纪90年代初期，伴随我国宏观经济发展，成都房地产也空前火热，此阶段成都市原有的政府投资表现出“疲软”的症状，不能适应市场经济体制的表现，这个时期诞生了成都第一批房地产开发企业，这时候的房地产商业模式也很简单，主要为：“资金（少量）或关系获得开发权销售获得利润”，这样的商业模式趋于原始，基本上是属于“投机”行为阶段。这个时期的房地产行业具备的特点为： 出现了第一批房地产开发企业； 房屋逐渐进入到市场经济环境里，成为了商品； 此时的商业模式很简单，基本处于“投机”行为阶段。 1994-1998年，成都房地产经历的失语过渡期 上世纪90年代中期，成都房地产也无例外在房地产行业的整顿后步入了一个长期的低迷时期。福利分房仍然是主流，房地产开发企业开发的仅为一些高档的商品房屋、商业、别墅。由于产品的短缺，成都房地产开发企业拥有很高的开发利润，但经济总量很小。该时期的房屋购买更多为单位团购，房地产企业远不如建筑公司受到重视。该时期成都房地产开发的特点为： 开发的主要为高端商品房、别墅、商业等，产品短缺造成很高的利润，但总量小； 此阶段买房的多为单位团购； 此阶段的房地产开发企业社会受到的重视程度低。 1998-2004年，成都地产“杠杆”商业模式时期 由于政策因素，90年代末期，成都房地产市场迎来了又一轮复苏，这时候的成都房地产市场有90年代初期部分靠土地转让获取利润的商业模式，但大部分是靠“协议拿地抵押银行贷款（支付前期开发费用）--建筑公司垫资开发销售楼花补还土地出让金”的商业模式，制度与政策的空白，使成都房地产行业在旺盛的市场需求面前，完成了从无到有的神奇，这个以土地为“杠杆”来撬开市场的商业模式时期的特点为： 成都房地产市场此阶段处于一个以土地为“杠杆”的商业模式； 成都房地产市场呈现出旺盛的市场需求； 政府与金融方面对行业的扶持，成全成都房地产开发企业的原始积累。 2004年到今天，成都确立了属于资本的商业模式 伴随2004年3月20日，土地“招拍挂”的正式实施与银行信贷紧缩使成都房地产企业在土地里淘金的机会越来越少，淘金的难度也越来越大，原来那种以土地为“杠杆效应”的商业模式表现得越来越弱。最近土地新政策与银行信贷的连续紧缩，加大了房地产行业的准入门槛，成都房地产行业也相继地进入了一个属于资本的商业模式阶段。 在这一发展历程里，成都房地产的发展让其自身完成了由粗放到集约发展，也经历了政府对行业本身的“扶持扶持与规范并重规范”的发展时期，未来的成都房地产发展也将伴随现在的集约发展与“圈层发展”逐渐走向以纯粹“资本”属性的发展阶段。就近几年来，成都房地产市场发展取得了较快、较稳的发展，逐渐成为了成都市经济发展主导力量之一。 * 4、德国风格：简洁、大气 特征： ?一、是外形简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派。如柏林爱乐整体灰色金属质感的立面上，点缀有橘红与黑色组成的窗户，万科青青的外立面五彩斑斓； ?二、是功能讲求实用，任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃，如北京印象的起居室采用德国最具代表性的开窗设计——“方窗＋竖条窗”，加大了墙面，便于家具的摆放，还十分保温，竖条窗是为了增加采光，可以像门似的开启，室内外自然融合，半人高的护栏提高了安全性，从外立面看又显得新颖而别致。这与我们现在流行的大面积落地玻璃窗的设计理念完全不同； ?三、是材料品质精良，注重新材料和新技术的运用，关注环保与可持续性发展； ?四、是注重细节设计，如北京印象的窗台下沿采用特别配置的“披水板”，也是德国住宅所特有的，在混凝土上加了一层不生锈的铝制金属板，能挡住雨水污染墙面； 5、西班牙（地中海）风格：浪漫、高贵 特征： ? 西班牙风格别墅是一种融阿拉伯风格与欧洲古典