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* * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 2012年重庆写字楼市场总结 2012年重庆写字楼宏观市场分析 2012年重庆写字楼区域市场分析 2013年重庆写字楼市场预判 2012年重庆写字楼宏观市场分析 Part 1 2012年重庆写字楼供需关系分析 Part A.1 小结:在2008年之前,重庆商务格局主要表现为“供大于求”,而2009年随着重庆城市价值及多个利好政策的影响,商务市场格局逐渐转变为“供不应求”。2011年住宅在宏观调控政策相继出台,开发商纷纷将开发重点转向非住宅市场,导致2012年商务市场供应出现井喷。由于过多的项目规划了写字楼,2012年的写字楼供应较往年成倍增长。 数据来源:重庆市房管所、中原地产市场研究部 小结:自2011年6月,受金融政策的影响,重庆写字楼成交量一直低迷,延续到今年2月。从2012年7月份开始成交量逐渐缓慢回升,但供应量从6月开始高位运行。成交量回升速度远低于供应增长速度,导致存量累计积压,市场消化量有限,但供应量不断攀升,销售压力较大。 2012年写字楼价格分析 Part A.2 5月份价格开始下行,7月份价格跌破10000元/㎡,主要由于金贸时代以8000多的价格大量备案,此后部分项目开始加入低价跑量的行列,导致等写字楼整体价格一直低位运行。12月份价格为14387元/㎡,主要是由于财富广场以24000元/㎡的价格备案了一栋写字楼,中渝国际都会等甲级写字楼备案量较大,拉高了整体均价。高供应,高库存,低去化,导致市场竞争加剧,写字楼在2013年或进入“价格年“。 2012年写字楼的价格首次出现下行,幅度约9.88%,由于高库存和高供应的双重影响,价格仍有下浮的一定空间。 2012年写字楼宏观市场总结 Part A.3 供应方面,写字楼新增供应量227.02万方,较往年成倍增长。从6月份开始开发商加快了供应步伐,下半年供应占到全年供应的70%,市场竞争日趋激烈。由于2011年密集的政策调控指向住宅市场,开发商纷纷把目光投向商业商务市场,导致2012年写字楼的供应量井喷。 成交方面,写字楼成交量78.41万方,较2011年上涨72.71%,但是仅为新增供应量的35%。写字楼市场从3月份开始逐渐缓慢的回升,但是需求释放的速度远不及供应量的增长,导致库存量大幅攀升。 价格方面,写字楼成交均价12545元/㎡,首次出现下行,跌幅约9.88%。 7月份成交均价跌破10000元/㎡,下半年成交价格一直处于低位,加入“以价换量”行列的项目不断增加。Loft产品的价格主要集中在8000-9000元/㎡,且成交量大,代表项目有融创金贸时代和万悦汇。 2012年重庆写字楼区域市场分析 Part 2 2012年渝中区写字楼市场分析 Part B.1 区域 写字楼档次 项目 单层面积 (㎡) 层高 (m) 主力面积 (㎡) 成交面积 (㎡) 建面成交均价(元/㎡) 渝中区 甲级 英利Ifc 2100 4.2 194-308 1500 26382 环球金融中心 2200 4.2 141-223 —— 28000 协信Sfc 1800 4.2 128-372 1000 18000 康德国际 1400 3.9 241-430 —— —— 瑞安重庆天地 —— —— —— 64818 15000 威斯汀 2200 4 438-673 0 23500 龙湖时代天街 1500 3.7 119-175 40000 14517 重庆总部城 1600 4.3 129-264 2116 12206 重宾保利 2100 4.5 143-370 —— —— 总计 1400-2200 3.7-4.5 119-430 1.2~2.6万 乙级 名流公馆 1100 —— 69-197 1198 11000 联合国际 1300-1400 3.6 46-114 456 13806 总计 1100-1400 3.6 46-197 1.1~1.38万 2012年南岸区写字楼市场分析 Part B.2 区域 写字楼档次 项目 单层面积 (㎡) 层高 (m) 主力面积 (㎡) 成交面积 (㎡) 建面成交均价(元/㎡) 南岸区 甲级 国汇中心 1600
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