2010张家口项目营销策划报告.ppt

本案SWOT分析 本案 东临，城市外环，东环路，鱼儿山，七里山。 南临，胜利公园，察哈尔烈士陵园 西临，察哈尔购物广场，二五一医院 北临，五一东大街，直达五一广场 本案 优势 地处桥东区，区域价值极高发展前景广阔 优势 桥东板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如容辰庄园、首府·香格里拉等，规模和档次都比较高。 容辰庄园期房均价在5000元/㎡左右，现房更是达到了5500元/㎡，是区域的顶尖大盘，也是张家口市房价的领头羊。 优势 在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了张家口房价的走高。 总的来说，该板块是张家口“发展最快、价格最高、品质最好”的房地产三最区域，未来发展前景广阔。 优势 景观资源得天独厚，无可复制 优势 毗邻七里山、鱼儿山，山景一览无余。周边无污染、空气清新。紧邻胜利公园，烈士陵园。胜利公园为张家口最具盛名的白鸽广场，公园设施齐全，风景优美。每日前来参观白鸽与散步的市民络绎不绝。是附近区域居民最主要的活动场所。 优势 周边配套齐全 优势 紧邻张家口著名医院251医院，就医极为方便。此医院为军队医院，是张家口最好的医院不仅医术高超同时设施齐全。 紧邻察哈尔购物广场（帝达购物广场），购物方便，此广场为张家口最大购物广场是张家口本地居民及区县人民最重要的消费场所。 紧邻水上公园，五一广场体育场。 周边七中、十一中、六中、五中、卫华小学，回民小学、实验中学等学校 劣势 1.周边交通设施不完善，公交较少。 2.周边较为荒凉 3.本地居民对本案地块认知度不高 (由于以前为工厂,本区域在以前属于贫民区，治安环境较差） 威胁 10年张家口市楼盘放量依然很大，竞争依然激烈 项目的档次缩小了客户群的范围 客户持币观望情绪依旧严重 Thank You! * 张家口市购房客群分析 根据客户对一居室、二居室、三居室和四居室四类户型的 置业倾向，我们将客户进行如下对比分析研究 通过对张家口市当地居民的调查，我们发现当前张家口市 对一居室、二居室、三居室和四居室的需求比率分别为8%、 38%、51%和3%，可以看出二居室和三居室仍然市主流户型； 张家口房地产市场分析 从被访的客户数据表明，倾向一居室、三居室和四居室类的客户多为二次置业，比率分别为58.82%、57.14%和66.67%，其中一居室类客户有35.29%是一次置业，也占有较大的比重。二居室类客户第一次置业的比重较大，占55.56%，二次置业的比重占38.89%。 置业比率（一居客户） 置业比率（二居客户） 置业比率（三居客户） 置业比率（四居客户） 张家口房地产市场分析 置业次数 目前张家口市居民购房主要是用于自住，其次是改善居住环境，唯有一居室客户改善居住环境的比率相对较小。而用于投资增值和为子女购房的比率均较小，唯有一居室中为子女购房占到了33.33%的比率。这表明，当前张家口市投机性需求较少，主要以刚性需求为主。 购房用途（一居客户） 购房用途（二居客户） 购房用途（三居客户） 购房用途（四居客户） 张家口房地产市场分析 购房用途 从图表数据显示，张家口目前购买一居和二居的客户多倾向于多层建筑形态，其次是小高层建筑形态。三居类客户则对多层、小高层和跃层产品均能接受，四居类的客户则对跃层和复式产品更加情有独钟。高层产品无论对于哪个层次的购房客群都相对比较排斥，这主要与张家口市居民的生活习惯和传统观念有很大的联系。 建筑类型（一居客户） 建筑类型（二居客户） 建筑类型（三居客户） 建筑类型（四居客户） 张家口房地产市场分析 建筑类型 一居室类客户购房考虑因素主要是价格、交通其次市物业管理，对周边配套、自然环境及户型设计和社区规模要求不是很高 张家口房地产市场分析 购房考虑因素 二居室类客户购房考虑因素主要是交通、价格和物业管理，对社区品牌和区域发展前景的要求不是很高 购房考虑因素 张家口房地产市场分析 三居室类客户购房主要考虑因素市交通、价格和物业管理，其次市户型设计、社区配套、周边自然环境和区域发展前景 购房考虑因素 张家口房地产市场分析 四居室类客户购房考虑主要因素是交通、建筑户型设计、周边自然环境，其次才是价格和物业管理 购房考虑因素 张家口房地产市场分析 需求面积（一居客户） 需求面积（二居客户） 面积需求（三居客户） 面积需求（四居客户） 根据图表显示，一居、二居类客户，需求面积主要在70-90㎡之间，其中一居类客户对70㎡以下户型的的钟爱也占有23.53%的比率，二居类客户对91-1