2012云南大理下关滇源路精品时尚公寓项目发展定位报告_58p_前期策划.ppt

关键节点回顾：——要在激烈的客户争夺战争中取胜，合力打好四大战役 第一大战役 ：圣诞狂欢PARTY啤酒节，项目新闻发布会 目标：借此节点，结合一次高调活动，迅速成为全城热议项目 目的：项目形象符号建立，以此为开端，建立项目“年轻无极限”的形象符号。 第二大战役 ：项目售楼中心开放 目标：积累200-300批诚意客户 目的：项目形象符号强化，在全市展开一系列时尚达人征集的圈层体验活动进行项目蓄水 第三大战役：样板间开放 目标：积累300-500批诚意客户，通过高标准的产品展示，以及年青一族身份象征的MINI试驾周活动，配合认筹打开销售通道 目的：项目形象符号兑现，客户信心增强，促进成交 第四大战役：公开发售 目标：开盘热销，实现销售目标 附件：柏腾服务内容介绍 项目合作方式及取费标准 合作方式： 项目前期策划+项目全案销售代理 项目前期策划取费标准20万元 （服务结束时间为项目规划方案获批） 项目全案销售代理取费标准：项目全部销售额的2-3%，根据销售回款情况计提。 （服务结束时间为项目整体销售完成80-90%） 前期策划服务内容 （一）基地研究 1、基地条件 基本情况、基地详勘、周边配套、专项分析 2、土地价值分析 土地还原价值、区域分析、片区分析、周边分析 3、增值研究 4、开发商要求 5、基地SWOT分析与基地总结 6、物业形式的支持分析 7、市场研究的指向 （二）市场研究 1、宏观市场分析 2、房地产市场宏观分析 3、区域市场分析 4、客户分析 5、产品定位的指向 （三）产品研究 1、产品定位条件和依据 2、项目的基本定位 3、产品的定位 4、项目的景观定位 5、项目其他属性定位 6、全程跟进产品设计 全案销售代理服务内容 第一阶段: 项目营销前期 1、目标市场及目标消费者的定位； 2、项目营销策划方案及战略制定； 3、销售策略制定； 4、广告推广计划； 5、认购方案； 6、构建价格体系； 7、各阶段的优惠促销方案等 8、推广工具（楼书、模型等）制作方案； 9、推广费用预算及控制等。 第二阶段：公开发售准备期1、销售人员配置到位 2、楼盘知识培训； 3、销售操作培训； 4、营销服务过程形象设计； 5、营销人员服务形象设计。 6、公开发售活动方案、方式、方法； 7、公开发售活动现场布置要求等。 8、公开发售准备期阶段评估，对下一阶段工作的指导性建议和应注意的事项说明等。 第三阶段：公开发售阶段 1、项目开盘热销期销售工作； 2、项目开盘后持续销售工作； 3、整个销售过程的监控； 4、对销售进度进行监控； 5、跟踪分析目标客户群； 5、对广告效果进行监控； 7、对价格进行监控； 8、指导广告公司进行广告设计及发布工作； 9、指导其它销售实务工作等。 全案销售代理服务内容 销售执行 1、根据销售策划中的计划，进行现场销售人员的招聘、培训及管理； 2、负责现场的布置及销售工具的准备； 3、开盘后按当期售价进行宣传，根据销售进度调整销售方案，并制定应变方案； 4、负责现场的客户接待、谈判、预约、回访，按甲方认可的《定购房协议》以高于或等于甲方确认的销售底价与客户签约，签约内容包括：《定购房协议》、《商品房购销合同》、《补充合同》等，以及收取办理银行按揭及房屋产权证所需的客户资料； 5、 负责向客户催收所销售房屋的全部购房款 6、定期向开发商指定人员做工作汇报，便于开发商及时掌握销售进展情况； 7、协助甲方及物管公司交房，并办理业主前期回访等工作。 Wish you have good day! 整体规划布局建议 滇 源 路 大 广 铁 路 延 线 车库 入口 车库 出口 入户 入户 A座 16F B座 16F 小区 内部 景观 屋顶花园 东 西 南 北 2层底商 16层SOHO公寓 社区绿化景观 小区出、入口及 人车动向 本P为预留改动P 其他物业发展判研 该地块除住宅物业外是否可以发展其他的物业？ 1、酒店物业 2、办公物业 ?... 其他物业发展判研 酒店物业通常的两种盈利模式： 1、自持酒店，自己经营，依托长期的持有和经营在较长的时间周期内实现盈利的目的。 时间成本和资金回笼不利。 2、产权式酒店，将酒店物业销售后保留使用权，形成酒店管理公司在使用权周期内经营获利，其主要目的是通过返租销售支持物业的销售。 销售价格将超出市场价格，造成价格虚高，返租条件配合不到位给项目带来巨大销售风险；对开发商后续返租的兑现能力有较高的要求；使用权周期到后对项目会造成混乱，带来一定的法律风险。 该项目地块是