戴德梁行昆明祭天山策划报告精要.pptVIP

贵地 贵人 贵墅 主题形象之广告语 稀世别墅不动产，绝色山水生态国 山水间名流府邸，土地生活二重奏 阶层之上的生活美学 在山水间挥洒生活的真意 静泊春城之心，生活动静之道 …… 目标 战略性定位 定位因子分析 面临的问题 实现 开发模式选择 结构 确保绝对成功而非风险成功的开发模式 大盘开发模式研究1：大盘启动模式 华侨城·波托菲诺：108万m2 ，17年成熟社区 中心区·黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商 南山后海·蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者 二线关外·四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园 参照系：《深圳销售龙虎榜》 时间轴 1999.11—2000.4 第一期 第二期 第三期 价格走势 20.3 25.9 分期规模 8.4 万M2 2000.5—2002.12 2002.5—2003.4 主力户型 70-120的2-3房 100-150的3-4房 100-200的3-5房 6400 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛围不浓 项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。 蔚蓝海岸的开发策略 3-4 19 分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 首期配置：会所 波托菲诺的开发策略 黄埔雅苑 每期套数均价值：753套 “以点带面” 启动模式 启动配置：会所（售楼处） 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：10.7万m2 波托菲诺 “以点带面” 启动模式 启动配置：同左 启动规模：7.1万m2 每期开发均值：11.98万m2 大盘启动模型 理论基础： ——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力 ——新经济学观点：消费者是有限理性的 四季花城 每期套数均价值：641套 “以小搏大” 启动模式 启动配置：300米花城商业街 每期开发均值：7.57万m2 启动规模：7.64万m2 大盘启动模型 理论基础： ——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求 同类项目：阳光棕榈园 现有大盘启动模型的适用性 “以点带面” “以小博大” “以本伤人” “画饼”模式 反营销的做法，应对未来市场不明朗 低成本营销手法，成为目前主流模式 体验经济的萌芽状态 地产营销初始阶段的产物 启动规模通常不大于10 万m2 确保绝对成功而非风险成功的开发模式 以点带面 以小博大 启动区：高端豪华独栋入市。树立形象，制造价格标杆。 1期：用适量创新的经济别墅和TOHO产品引领市场，大客户层面。 2期：加入花园洋房，控制规模，制造稀缺。 + 465亩开发+41亩公建土地 465亩开发带动区域土地升值 短期目标：建立轰动效应 建立充分的竞争优势 项目启动模式 实现 大盘启动：“0.5期=整体 短期目标 短期目标：建立轰动效应 建立充分的竞争优势 项目启动模式 实现 原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。 原则二：进入性优先。 原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。 原则四：控制规模，制造稀缺。 作为领导者的大盘启动的原则： 强势定位 启动区 后续开发 启动区位 启动配置 启动产品 理想豪宅——用地分析——容积率分解 组团确立原则 资源条件 容积率限制 区域的位置性 区域的独立性与环境的可塑性 区域展示性 说明：由于甲方没有提供的红线图及相关高差基础资料，故报告在开发节奏和功能分区的设置在双方确立合作后提供。 THE END 附件：泛亚产品风格提示 社区价值 交往空间 “户外空间的质量与户外活动有密切的关系。在一定程度上，通过物质环境的设计，至少可以在三个方面住宅区内部的活动模式。即在地理、气候、社会等特定的条件下，可以影响使用公共空间的人和活动的数量、每一活动持续的时间以及产生活动的类型。而较长的户外停留则意味着富有活力的居住区和空间” — 扬·盖尔 《交往与空间》 社区价值 精神堡垒 小区的标志 精神的寄托 识别方向的参照系 与小区整体风格的统一 社区价值 识别符号系统 相同的建筑符号的运用在变化中实现统一 建