物业管理制度与规范精要.docVIP

幻灯片1 第二十七单元 物业管理制度（1） 第一节 物业管理概述 第二节 物业管理的法律规范 幻灯片2 第一节、物业管理概述 一、物业及其属性 （一）物业的概念 概念：物业是指已经建成，并可投入使用的各类居住非居住的建筑物，以及其配套的设备、市政设施及物业所在的土地、相关的场地、庭院等. 幻灯片3 （二）物业的属性 二元性（土地、建筑物） 有限性（土地） 1.自然属性： 配套性（各类设施） 多样性和差异性（建筑形式） 固定性（土地、建筑物） 永久性和长期性（土地、建筑物） 稀缺性 商品属性 2.社会属性： 经济属性 保值、增值性 宏观可调控性 　 交易的契约性 　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　 法律属性：产权属性 物 业 的 属 性 幻灯片4 （三）物业与房地产、不动产的联系与区别 联系： 1.物业中包含的土地与房产属不动产 2.物业属于单元性房地产概念 不动产属于民法概念 1.称谓领域不同 房地产属于经济法等的称谓 区别 ： 物业是单元性的房地产 2.适用范围不同 房地产用于宏观领域 物业用于微观领域 3.概念外延不同 房地产概念外延大 物业指具体的房地产 幻灯片5 二、物业管理 （一）物业管理的定义 1.概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值. 幻灯片6 2.物业管理的内涵 （1）物业管理是由多方主体共同参与的活动。 （2）物业管理的依据是法律、法规、合同。 （3）物业管理重点针对共用部分和共同事务。 （4）物业管理提供的产品是服务。 （5）在公共秩序管理方面的协助性。 幻灯片7 （二）物业管理的必要性 1. 业主住户的要求高 2.楼宇兴建渐具规模 3.物业设备先进 4.地产发展的需要 5.生产发展的需要 幻灯片8 （三）物业管理活动（产品)的特点 1. 全天候服务 2.无形与有形结合 3.生产和消费同时性 4.易逝性(供应和需求两方面） 5.业主导向性（业主对服务的认可度） 6.差异性（因人、因地、因时） 7.物业服务和住用着的不可分割性（同步性） 8.不可储藏性 幻灯片9 （四）物业管理的基本特征 1.社会化 基本含义: 1）物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业。 2）物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 幻灯片10 2.专业化 基本含义： 1）物业服务企业实施对物业管理的统一管理。 2）物业管理的专业化适应现代化大生产。 3）物业服务企业具有一定的专业资质并达到一定的专业水平。 幻灯片11 3.市场化 基本含义： 1）物业管理是一种市场行为。 2）物业管