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????? 第三章 房地产开发中土地抵押评估问题的处理 摘要：土地抵押评估中的常见问题及土地抵押估价技术规范改进、、房地产开发中的资金筹措和项目融资非常重要，债权人为了减少自身的风险，提供担保的土地的价值，估价机构出具的土地报告，作为发放贷款限额的参考依据。土地涉及信贷、土地当事人的合法等土地 根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押评估中要的一些问题如下????1、评估对象界定?????《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据《国资企函发（1994）36号》文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从保证了抵押权设定时和抵押权实现时分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须短期内强制，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的强制变现价格，应该采用标准评估土地使用权的强制变现价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，是抵押物的市场价格或强制变现价格，而是抵押人向抵押人转移的抵押物权利价格，即土地使用权的抵押权价格。 土地抵押评估的目的 土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保抵押人不转移土地使用权。抵押人设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款评估目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或强制变现价格。?????目前，银行等金融机构在发放贷款时对土地抵押评估和房地产抵押评估采用的操作方式基本相同，在发放贷款时的折扣率（50%～70%）发放贷款，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的风险我们参照《房地产抵押估价指导意见》中规定，土地抵押价值为“抵押土地在估价时点的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”，土地抵押价值内涵中已扣除了优先受偿权，考虑了变现能力，其处置变现的各种诉讼费用、税费也考虑其中了，其与市场相比，已打了的折扣。金融机构在发放贷款时仍以过去的折扣率发放贷款，价值扣减重复的，的抵押价值远远低于市场价值，甚至低于其变现价值，的利益受损。对抵押土地的 适合作抵押物的土地必须是能够顺利进入市场交易、变现容易、权属明晰的土地，以不合法或不适宜的土地作为抵押物，会引起抵押权无法实现，使遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。土地报告应当全面、详细地界定的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况等，用途与实际用途不的，应在报告中予以披露。了解抵押土地的法定优先受偿权利等情况，对存在的不确定因素要在报告中作必要的风险提示；假设和限制条件对估价结果有重大影响的因素，一定要详细说明；提示土地市场状况因时间变化对土地抵押价值可能产生的影响；对预期可能导致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明；对估价对象变现能力的分析；对可比实例进行实地查勘等等。实地察看法定优先受偿权利抵押当事人积极配合；要求估价师，提高了对估价人员的要求，也增加了估价难度和风险。??????估价时点的选用和抵押价值类型的确定问题????（1）估价时点的选择是确定抵押土地价值的前提条件估价时点是土地价格的时间，由于土地价格受多种因素影响，是不断变化的对于同一宗土地来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。抵押土地估价的估价时点应为抵押权交割的时点，债务到期日，从理论上这个观点是正确的，但实际评估操作。目前房地产开发土地抵押估价时点，将估价时点确定为当前估价时点，操作中便利但理论释。评估报告有效期一般为，评估报告到期以后一般都需要重新评估。????（）价值类型的确定问题土地抵押价值是“估价时点的公开市场价值”还是“价值”，。从理论角度来看，土地的抵押价值应当是土地在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值估价时点的公开市场价值考虑贷款到期时，借款人不愿或不能归还全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼、拍卖对抵押物的减值影响可能发生的费用，按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值，给予相应的贷款。大部分逾期的土地抵押贷款通过司法途径来解决，被抵押的土地在拍卖市场上是不可能按其公开市场价值来拍卖