中国房地产市场形势和展望分析报告.doc

2005年中国房地产市场形势分析和2006年展望 一、2005年房地产市场宏观调控 （一）宏观调控背景 2000年以来我国房地产市场快速、健康发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民收入水平提高及城市化进程加快。2000~2004年房地产投资平均以25.9%数据来源：本报告除注明外均来自《中国统计年鉴（2005）》和2005年统计快报。 在本书的成书过程中，张新平、李菂、何丽、朱艳艳、许会英、彭沛燃等同志也参与部分工作。速度增长，高出同期全社会固定资产平均投资增速（18.9%）7个百分点，房地产投资占固定资产比重由15.1％上升到18.7％，商品房销售面积比2000年增长1倍多，个人住房消费贷款余额由1997年的190亿元上升到2004年的1.6万亿元。在房地产市场快速发展的同时，2003年以来局部地区出现了投资增长过快、商品房结构性不合理、房价增幅过大等问题。2003年和2004年国家先后出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）、《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》（国办发明电［2004］20号）、《关于控制城镇房屋拆迁管理的通知》（国办发［2004］46号）等政策法规，对房地产市场出现的问题和矛盾加以控制和解决。2005年1~4月房地产开发各项指标继续走高，部分地区出现了投资持续高涨，供求关系趋紧，商品房结构性矛盾进一步突出、房价上涨态势过猛等问题，引起了党中央和国务院的高度重视。 一是房地产投资增幅高于固定资产投资增幅。2005年1~4月，全国房地产投资3405亿元，同比增长25.9%，虽然同比增幅回落8.7个百分点，但仍然高于同期全社固定资产投资增幅（25.7%）。 二是房地产市场供求关系趋紧。2004年前房地产销售面积始终小于竣工面积，2005年1～4月销售面积为7194万平方米，高出竣工面积1195万平方米。 三是住宅价格快速上涨，结构性问题凸现。2005年1~4月，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，同比提高5.7个百分点。其中住宅价格增长13.6%，增幅同比提高7.7个百分点。经济适用房不仅投资继续下降，占房地产投资比重也由上年同期4.4%降为2.8%。 四是投资性购房增长较快。央行《2004年中国房地产金融报告》显示，2004年北京市商品住宅投资性购房比例约为17%；在投资性购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置等待涨价。长三角地区主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右（国际上把20%视为警戒线），上海次新房转让（购买不到两年）占二手房交易量的46.6%。 如果说，2003年和2004年的调控主要在控制房地产开发投资过快的增幅上取得一定成效，但与国发［2003］18号文件提出的“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标尚有一定距离。那么2005年的调控主要针对局部地区住房价格上涨过快和投资投机性购房问题出台相关政策。 （二）宏观调控措施 2005年国家和有关部委出台了一系列政策措施，对房地产市场进行宏观调控，但作用最大，反响强烈的是“国八条”。2005年4月27日温家宝总理主持召开国务院常务会议，在分析了房地产市场形势的基础上，提出引导和调控房地产市场八项措施，简称“国八条”。 5月11日国务院办公厅发出通知，转发建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见》，要求各地区各部门坚持积极稳妥、把握力度、突出重点、区别对待、因地制宜、分类指导、强化法治、加强监管的原则，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，促进住房价格基本稳定和房地产业的健康发展。 1.制止炒地行为 加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 2.不准转让期房 在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 3.加大税控力度 自2005年6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普