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工程部工作手册 （修改版） 二〇一二年十月  目 录 1、工程管理部职能 2、工程前期介入 3、物业承接查验规程 4、配合相关部门做好物业整改工作流程 5、房屋装饰装修管理规程 6、房屋维修管理规程 7、供配电设备（设施）管理规程 8、给排水设备（设施）管理规程 9、柴油发电机工作规程 10、电梯管理工作规程 11、相关文件和记录  工程部管理职能 目的 通过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。 范围 适用于物业公司工程部。 职责 工程部经理负责制定本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。 维修人员负责执行相关规章制度，并定期向部门主管汇报工作。 相关部门予以相应支持和配合。 工作程序 工程部管理职能 物业工程部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业承接查验规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。 工程部组织架构及岗位职责 工程工作应达到的指标 根据GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000《质量管理体系 要求》建立、实施和持续改进公司工程管理工作，并确保公司在2010年内至少一个管理项目通过成都市优秀管理小区。 按照国家建设部建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀小区规划”实施对公司工程管理工作进行自查自改工作。并确保公司在创优工作中，本部门工作符合标准要求。 征求客户意见时，对本部门工作评议满意率95%。 本部门管理人员持证上岗率100%。 本部门员工岗前培训率达100%。 本部门特殊工种员工持证上岗率100%。 房屋完好率95%。 设施设备有效运行率95%。 维修预约及时率98%。 维修合格率98%。 对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到100%。 以上工程管理应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标，由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在《指标完成情况统计表》内，并按要求进行评价，对未能完成规定指标的情况，要及时采取纠正预防措施，以体现指标的可测量性、可操作性、可实现性和持续改进。 工作的时间 工程部工作时间根据承担工作岗位的性质、强度、标准不同，采用与之配备的工作时间编排。主要有以下几种方式： 行政班工作制 部门经理和工程师实行行政部工作制，周一至周五：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），周六：9：00—12：00，星期天休息。 二班轮班工作制 早班：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），晚班：17：30—次日9：00（夏季18：00—次日9：00），每周休息一天。 其它工作制 根据客户需求，在某一特定时间或某一段时间工作。 工程部负责人根据公司《员工手册》“考勤管理制度”的规定要求，结合本部门工作实际情况，确认本部门工作时间，并提前5天编制每月《值班安排表》报物业公司审核、批准后组织实施。　 在实施过程中，如需对岗位或员工工作时间进行调整，应提前重新编制《值班安排表》按规定程序审批。如个别员工因事需要调整班次的（如换班、换休、病事婚丧等），需填报《请假申请单》按公司《员工手册》“考勤管理制度”规定的批假权限实施。 所有员工均应按公司《员工手册》“考勤管理制度”的规定要求实行每天上班前、下班后两次打卡制。如因特殊情况需调整打卡方式的，应获得公司行政管理部的书面批准。 工程部代号 岗位代号 部门经理： G-03-01 前介工程师：G-04-02 维修主管： G-04-03 电 工 ： G-06-04 班次代号： 白班：白；夜班：夜；休息：休。 物业设备管理要求 确保能源的供给及有效地控制能耗 应尽量保证水、电、气（或油）的正常供应。因此，一般要求在物业主要部份要有双电源供电。生活水泵要有备用泵。用柴油的要有4小时以上的储备量，柴油的用量应每月详细、如实的记录在《节能降耗统计表》内，并定期做出统计分析。 对能耗要严格控制，要明确景观能耗的启止时间（详见各项目制定的《景观启动管理办法》），教育员工树立节能就是增加纯利的思想。要尽量选用节能设备和采取节能措施。要加强能耗的记录、统计和分析。 对设备进行选择和评估 工程部在选择设备要综合考虑性能优良、技术指标先进、价格合适、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面因素，并形成《工程部鉴定与评估意见书》。 建立制度 建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台账和技术资料及审批制度。 在建立《设备设施台账》的同时，需在设备上设置《设备设施卡》或喷刷相应的编号