房地产投资分析风险分析.docVIP

摘要 房地产是高风险、高收益的行业，在我国现在的国情下，有很多的因素会影响到这个行业的发展，例如政策因素、人均收入因素等，但是随着我国经济的发展，人民收入水平的不断提高，房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧，房地产行业的机遇在增加同时风险也在不断的攀升。需要去不断的适应这个变化，对投资者而言，如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关的法律缺乏了解，盲目的投资必然带来不可估量的风险。因此，在进行房地长投资前，需要充分掌握信息，对房地产、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能再房地长投资的决策中知己知彼、百战百胜。 关键词 房地产，投资分析，风险分析，房价 目 录 目 录 1 一、我国房地产业的发展现状 2 （一）政策宏观因素 2 （二）房价因素 4 （四）不断完善的保障房体系 5 二、我国房地产业的发展前景 6 （一）房价涨幅 6 （二）租售比发展状况 6 （三）收入和房价的比例 7 三、房地产投资风险分析 7 （一）房地产投资风险主要分析方法 7 （二）房地产投资主要风险因素 10 四、案例分析 12 (一)AA别墅的项目背景 12 （二）AA别墅的市场分析 12 （三）AA别墅的风险管理 13 （四）项目的风险管理分析 14 （五）全程风险控制模型的实用价值 14 五、结束语 15 六、参考文献 15 一、我国房地产业的发展现状 （一）政策宏观因素 1、现行的政策概况 在不同的时期都会出台一些房地产相关的政策，这些政策如果有利于房地产行业发展则不可以成为政策风险，但是也有些是阻碍或者限制房地产企业发展的政策，这些政策就是需要开发商防范的一种风险。 比如2006年针对少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理的矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院强化、细化了房地产宏观调控： 一是继续调整住房供应结构，重点发展满足居民自住型需求的中低价位、中小套型的普通商品住房； 二是进一步通过税收、土地政策与信贷政策调节住房供给与需求，抑制房价过快上涨； 三是进一步整顿和规范房地产市场秩序，特别是规范房地产市场外资准入和管理。 此轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量与房地产一级市场（土地市场）；不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控政策的执行力，随着各项政策措施的桌布贯彻落实，房地产市场出现了一些积极变化，卡法投资实现了平稳增长，住宅开发结构也得到了一定的改善。 再比如2007年3月18日、5月19日、7月20日和8月22日，央行宣布四次加息，将金融机构的一年期存款基准利率提高到3.6%，一年贷款基准利率提高到7.02%，对其他格挡次的存贷款基准利率也做了相应的调整，加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影响非常有限，对购房者而言，虽然加息增加了起购房的利息负担，但是整体而言增加的幅度较小。 再如后来2009年至2013年出台的国家新的宏观调控政策，特别是国八条和今年的国五条，都细化了国家宏观调控政策，对房地产市场的秩序做了进一步的整顿，特别是抑制了炒房、投机倒把的一些行为，但是同时也增加了一些刚需的正常改善居住条件的成本。现在讨论的比较激烈的是要实行所谓的房产税，这势必会影响到既得利益者，说是要在重庆和上海试行房产税，但是后来也是没有真正的落地，毕竟这个标准还是比较难定的，这个房产税的标准是什么？起征的点又怎么来定？是按人均住宅面积来还是按户住宅面积来定义住宅面积？可能随着房地产市场体制的进一步完善，这样的政策也会顺其自然的出台，到时中国的房地长市场的体制就会更完善。 2、房地产政策的特征 一般来说，政策的宏观调控大体上有两种，一种是在市场寂静的体系里出现了不平衡的因素，政策的制定部门看到了这一点，在体系未对这种不平衡做出反应时即利用政策、金融等杠杆对这种打破平衡的因素进行抑制，以避免造成更大的损失；另一种调控则是一种政府的管理需要，比如政府希望在整个经济大局里加强某一方面的建设，即将政策往哪个方向倾斜。这种调控比较近于计划经济的范畴，但是这样的现象在我国房地产等各个行业都普遍存在，此外，政策的连续性和稳定性也是至关重要的，频繁的变更发布重大信息会造成市场的不正常波动。 3、房地产开发中的行政法律风险和防范 基于房地产业在我国国民经济发展中所处的重要地位，国家在不断的加强对房地产发展领域的监管，在社会主义市场经济的条件下，政府监管主要体现在加强法律、法规和执法的力度。 ① 房地产开发中的行政法律风险 一般来说根据我国现行法律、法规等规定，房地产开发商在如下的房产开发阶段均存在行政法律风险： 开发前期阶段：房地产开发商主体资格不合格所面临的处罚；规划不合法所面临的处罚；非法买卖土地、不符合规划用地所