礼嘉组团控规经分析(原始).docVIP

重庆北部新区礼嘉组团 控制性详规经济分析 重庆市规划设计研究院 2002年5月8日  目 录 一、控规经济分析的目的与意义 1. 经济社会发展的需要 2. 经营城市的需要 3. 城市规划与管理的需要 二、礼嘉组团未来用地总量及结构预测 （一）未来用地总量预测 礼嘉组团城市规划定位 2. 礼嘉组团规划期用地总量预测 （二）未来用地结构建议 全国高新区用地结构分析 礼嘉组团未来用地结构建议 三、礼嘉组团土地利用规划结果 规划建设用地总量 规划建设用地布局 规划建设用地结构 规划用地结构中经营性用地与非经营性用地统计 四、礼嘉组团规划用地分级及级差地价建议 （一）规划用地分级 分级对象 分级依据 分级方法 分级建议 礼嘉组团未来经营性用地级别汇总 （二）土地级差地价建议 地价评估方法 重庆市基准地价及类似开发区市场价格 礼嘉组团地价建议 五、礼嘉组团土地开发的经济效益评价 土地开发模式选择 土地开发收益估算 土地开发成本及费用估算 土地开发效益测算 经济分析结论 六、礼嘉组团地块开发控规指标探讨 （一）控规指标模型构建 强制性环境指标 指导性经济指标 （二）案例分析  重庆北部新区礼嘉组团控规经济分析 一、控规经济分析的目的与意义 1．经济社会发展的需要 为了迎接我国加入WTO和经济全球化的挑战，抓住中央实施西部大开发战略的历史机遇以及面向21世纪重庆直辖市建设的新要求，重庆市委、市政府作出重大决策——设立“重庆北部新区”。本规划的对象——重庆北部新区经济开发园区礼嘉组团便是重庆市北部新区的组成部分。 为了能尽快启动北部新区的的建设，举全市之力，高标准，高质量地建设好“数字化、生态化、现代化”的北部新区，首先必须编制一个高起点、高水平、高质量的总体规划，有重点、分步骤地制定各种层次，各种类型的详细规划（城市规划）和各项专题规划。 城市规划既是一种技术行为，也是一种经济行为和政府行为，它对资源利用、投资决策、项目建设起着一种导向作用，起着综合调控的功能。在市场经济的环境下，市场决定发展，发展影响规划，规划服从发展。因此，制定礼嘉组团的控制性详规，确立礼嘉组团的城市布局和发展，就必须遵守市场规律，应用发展的观点，用技术经济的手段，对礼嘉组团的控制性详规进行全面的分析，使礼嘉组团的控制性详规不仅能够达到技术先进，而且能够实现良好的社会效益和经济效益。 2．经营城市的需要 城市建设事关国计民生，投入大、周期长、公益性强，长期以来都是政府包揽包办，投资单一，了多弊端实践证明，依靠财政搞城市建设的路子已越来越。要有效地缓解城建资金的“瓶颈”制约，早日实现“”总体规划确定的建设目标，就必须学习先进城市经验，把城市的各类建设项目推向市场，以实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值、自我发展。从而打破单一政府投资的模式，使城建投资由主要依靠政府转向依靠社会，由主要源于财政转向主要源于市场，解决城市建设资金缺乏的困难，推动城市建设的良性发展。长期以来，城市规划工作往往侧重于“技术规划”，重视城市的空间布局、建筑艺术、工程技术等技术因素，而往往忽视了“经济规划”，对建设项目的经济属性未作明确规定。根据国际上城市发展的经验，城市规划管理是政府在城市地区内实行宏观调控的最有效、最重要的手段。规划作为城市建设的“龙头”，对建设用地的现行价格和远期开发价值起决定性的作用。因此，在的过程中，城市规划必须经济效益观念，树立“经济规划”意识。在今后的城市建设工作中，充分发挥城市规划的“龙头”作用，调整和优化城市区域布局，使城市规划适应经营城市的要求，体现城市功能分区特点，在优化城市生活环境的同时，调整经济布局。特别是要在城市总体规划中，确定城市区域定位，拟定城市土地年度开发计划，凸现土地级差效益。对每一个项目，均应提出其性质、功能、规模、布局意向、经济技术指标，并进行形象构思设计，使投资者能充分了解设计者意图，并能有效地进行成本与利润的经济分析，以利投资决策，从而有序引导开发商向“黄金地段”投资，最大限度地发挥土地的利用效率和经济效益。 （一）未来用地总量预测 1. 礼嘉组团城市定位 20世纪中叶以来，以美国、西欧和日本为核心的兴起的新技术革命迅速发展并波及到世界范围。新技术革命不仅对这些国家的经济发展、产业结构演进乃至教育、文化的进步发展发挥了决定性的作用，而且对世界经济发展潮流和格局也产生了深刻的影响，成为世界经济发展中湃的发动机，并开创和带动了以贸易全球化和信息化为特征的新经济时代。 一个区域竞争力水平的高低取决于该区域高技术产业的发展水平。面对中国加入WTO和经济全球化的挑战，重庆市如何在激烈的竞争中立足，很大程度上取决于重庆市的经济实力，而在这个新经济时代，高新技术产业不仅成为一个区域经济实力的代表，也是区域创新的主体。它对