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武汉洪山区住宅项目消费者市场报告 第一部分：武汉宏观整体经济环境分析 一、武汉2004年整体经济运行态势总结 1、目前武汉市GDP运行情况： 项目 2004年全年（亿元） 增幅（%） 生产总值 1956 14.5 第一产业 103 5.2 第二产业 903 17.8 第三产业 950 13.0 第三产业中房地产业 79 20 2004年市经济形势总体运行良好。初步测算，年市GDP总值亿元，比去年同期增长％， 由上图可知，钢铁、汽车、光电子、烟草和石化是支撑武汉经济最大的支柱产业。其中武钢更是位列十大行业之首，占到总量的四分之一左右。在本案地块附近，分别有电力、机械制造和船舶制造等行业存在。 有上图我们可知，2004年增长速度最快的行业分别是钢铁、环保和石油化工等。其中环保行业增长率第一，与国家出台多项环保政策有关。 3、GDP中产业构成 由上图可知，目前武汉市的第二产业和第三产业并驾齐驱，比例大致相同，与2003年对比来看，第二产业比例略有上升，而第三产业略有下降，我们认为这与今年以来全国性的固定资产投资高速增长有很大的关系。但第三产业中房地产行业的增长显著，在所有行业中位居第一。 4、人均可支配收入及人均消费性支出分析 项目 2004年 2003年 增幅（%） 城市居民人均可支配收入 9564.05 8524.52 12.2 由上图可知，武汉市城市居民人均可支配收入增长幅度平稳，但略低于全市GDP的增长幅度。 由上图可知，食品支出仍是目前武汉城市居民人均消费性支出的主流，达到42%，居住支出并不算高，只占到支出比例的10%，表明城市居民对于改善居住愿意付出的消费仍有所保留。 5、武汉与各大城市支配收入对比 由上图我们可知，武汉的人均可支配收入在各大城市中处于中游水平，与天津、重庆、成都同属于“第二集团”，虽然这一指标上武汉只有京沪的60%左右，但相对于京沪的“超高”房价，我们认为武汉居民的房产购买能力仍然很强。 6、结论 经过上述分析，我们对武汉市区域经济运行和居民消费情况总结为以下几点： GDP继续高速增长，幅度略有提高，总体健康 固定资产投资增长迅速，上半年有过热现象，但下半年有所缓解。 可支配收入增长平稳，略低于GDP增长 消费支出比例结构变化不大，居住消费比例稳定 二、2004年武汉房地产市场运行分析 1、2004年房地产施工面积分析 项目 2004年（万平米） 2003年（万平米） 增幅（%） 房产施工面积 2439 1955 24.7 本年新开工面积 1055 756 39.5 由上图可知，2004年全年施工面积和新开工面积已经相对去年同期增长了24.7%和39.5%，其中新开工面积增长较大，表明全市房产市场继续升温，随着新开发商的不断介入，未来武汉全市的房产供应量将有一个大幅度的提升。 2、2004年房地产销售量分析 项目 2004年 2003年 增幅（%） 房产销售面积（万平米） 583.9 493.1 18.4 房产销售额（亿元） 146 103 41.6 销售单价（元/平方米） 2504 2089 19.8 从上表我们可以看出，2004年武汉市房产销售面积同比去年增加了18.2%。 对比之下，全年施工面积增长了24.7%，仍有不少存量房尚未销售掉。 3、房产供求形势总结 由上图我们可知，2002-2004年新开工量始终高于竣工量，说明武汉的房地产市场处于比较良性的发展轨道中。可以看出，在2003年市场逐步激活后，开工量开始大幅上升。由于开工到完工通常需要超过一年的工期，所以未来一两年内将有大批新房入市，这将是考验 4、我们对武汉房产市场的预测 ?? 根据我们的判断，但对于资金雄厚、资金链运作健康的开发商来说，却是一个寻求合作开发的好机会。?? 我们认为前期跳涨的局面不会出现，但由于开发成本的提高，房价仍然会稳步上扬，跳水的情况不大可能出现，因为前期可销售房源在高峰期已经提前消化，目前市场上可销售房源并不多，而对后期项目的开发，开发商将审慎对待。??未来市场对开发商、对消费者来说都将是一个“选择”的过程，就好像在上半年火爆行情当中，有开发商选择“不涨价，快速出手”，有开发商则选择了“封盘”，期待赚取更大的利润第二部分：市场篇 前 言 武汉市的房地产市场经过2004年的量价齐升之后，在2005会如何发展牵动着众多房产开发商的神经。对于下半年即将开盘的武汉项目来说，如何正确地对自身的区域和价格进行定位成为当务之急。此次我们对于武汉住宅市场做了一些具有针对性的市场调查。根据我们自身楼盘的特点和与当地楼盘之间的竞争关系，我们将此次研究的区域分为本案周边板块（代表目前的竞争形势）和沿江板块（代表未来的发展走向）来进行市场面的分析。 一、本案周边板块市场分析 区域介绍 本案