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浅析我国物权登记的双轨制 学生：田俊伟 指导老师：杨贵明 【内容提要】 物权登记采取哪种模式历来是物权法领域理论研究的焦点，作为公示的一种重要方式，登记规则在物权法尤其是在不动产物权变动中有着相当重要的分量。2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》最终确立了以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的物权变动公示方法。其两种模式共存的问题在本质上是物权变动的意思主义和形式主义共存的问题。而登记对抗模式与我国物债二分的民法体系不相协调。未来立法终将并且必须贯彻登记生效模式以与现有物债二分的民法体系相协调。 【关键词】 物权变动； 登记生效主义； 登记对抗主义； 物债二分 法律中所称的不动产，即在老百姓眼中视为巨额资产、身家性命，必须得到保护。而物权法正是他们需求保护的武器。现实中一房二卖等钻法律空子的行为必须得到严厉打击以及防范。因此我国物权法必须要规范协调，不得含糊不清，做到真正的公示公信，一切都以老百姓的利益为重，只有这样才能达到制定物权法的初衷。作为公示的一种重要方式尤其是在不动产物权变动中有着相当重要的分量。2007年10月1日正式实行的《中华人民共和国物权法》第9条明确规定：“不动产物权的设立、变更、终止、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可以看出，我国在物权的立法过程中最终还是是采用了以登记生效主义为基本原则的物权变动模式。 登记生效主义的含义 不动产物权变动的外在表现即为登记, 按照登记的效力不同, 不动产的物权变动模式又可以分为登记对抗主义和登记生效主义。登记生效主义又被称为实质登记主义, 其含义是, 依法律行为发生的物权变动, 除当事人意思表示一致这一要件外, 还必须将该变动的行为予以登记, 并自登记时起不动产物权变动方可生效, 是一种“合意+登记”的模式。 值得注意的是, 在登记生效主义下, 登记是债权合同的生效要件还是仅仅是物权变动的生效要件?德国法上秉持债权合同与物权合同相分离的原则,只要双方当事人达成合意债权合同即告成立, 与是否进行了登记无关; 物权行为和登记相结合从而发生物权变动, 很明确的, 登记仅仅是物权变动的生效要件。但是在债权形式主义的模式下, 物权变动作为债权合同履行的结果而不独立存在, 很难确定登记的效力。最高人民法院曾在给黑龙江省高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复中指出:“双方当事人签定房屋买卖协议后, 提出解除买卖协议, 未办理产权移转手续, 应认为该民事法律行为依法尚未成立, 一方反悔是可以的”, 很明显最高院将登记的办理作为买卖协议的生效要件, 而对未登记的产权移转行为的效力进行了否认。这其实是有待商榷的。若将登记作为债权合同的成立或者生效要件, 则如果未经登记, 即使不动产已经移转占有, 出卖人也随时以合同无效为由收回不动产的所有权, 这使得买受人处于极端不利的地位, 严重影响了正常交易安全。所以, 这种做法实际上混淆了登记作为物权变动的生效要件和合同生效的形式要件, 或者说混淆了合同的登记和物权变动的登记。我国的不动产登记是权利登记,即对不动产权归属的确认, 而不是对不动产买卖合同的登记。这里的登记不过是房屋买卖合同履行的法定方式和内容, 对合同生效没有影响力, 而仅仅是合同引起的权利变动的公开和对变动后权利归属的确认①。因此, 我们认定登记仅为物权变动的生效要件，与合同有效无效无直接关系。物权法第15条也规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 自合同成立时生效; 未办理物权登记的, 不影响合同效力。”然而, 承认登记为物权变动生效要件, 是否就意味着承认物权行为呢? 也不尽然，物权行为是由物权的意思表示与登记或交付相结合而成的要式行为。我国通说将登记视为履行合同义务的行为而不把登记作为物权变动意思的外在表现形式, 债权的合意和登记构成一个法律行为, 共同形成了物权的移转。 登记对抗主义的含义 登记对抗主义是指所有权保留一经当事人合意即可成立，但不经登记不得对抗善意第三人。登记对抗主义一方面维持交易之便捷，一方面亦使当事人能斟酌情事，决定是否申请登记，以保障自己的权效力。世界大多数国家均采此制，如美国、意大利以及我国台湾地区。 但在登记对抗主义这种法律模式下,登记并不是物权变动的生效要件,登记也并不产生公信力,仅产生对抗力。其缺点是因不动产物权的变动缺乏表面的公