竞品分析重点以及在业务策略上应用.pptVIP

7月媒体发布原则 369平 实际使用面积约为 建筑面积约为 190平 － ＝ 179平 附赠面积约为 179平 190平 ／ ＝ 94% 第五园190平产品附加值推导 建筑面积约为190平的边套总价约为589万 预估第五园联排边套单价为 31000元／平 第五园产品价格反推 若以实际使用面积来反推单价的话 则其联排边套产品单价为589万／369平 =15962元／平 第五园180平户型优劣势分析 优势 私家花园大（前后共50平） 地下双车位车库 全明户型采光好 可利用空间较多，个性化改造余地较大 面积小，总价低 围墙较高，私密性好 劣势 6米高围墙，一定程度上影响采光及通透性 总面积小，各房间面积均比较小，居住舒适度较差 第五园190平户型优劣势分析 优势 私家花园大（前后共63平） 地下双车位车库 可利用空间较多，个性化改造余地较大 面积小，总价低 围墙较高，私密性好 可做下沉式阳光地下室，利用率极高 40平超大主卧，空间感比较好 劣势 6米高围墙，一定程度上影响采光及通透性 各房间面积均比较小，居住舒适度较差 第五园首批经济型别墅与本案首批AB型别墅位置对比 本案ＡＢ型产品位置分布 第五园首批经济型产品位置分布 从房源位置来看，本案于AB型产品与第五园首批产品位置属性接近，基本都是整个别墅社区的边缘区域，多受道路噪音影响 但本案相比第五园有较明显优势，本案别墅区为高桥新城城中城，融入其中，又自成一体，社区周边道路均为小区内路，第五园四至道路均为车行大路，受车行噪音影响较为严重 第五园180平产品优劣势分析 计算赠送面积后A户型实际可用331平 计算赠送面积后180平户型实际可用334平 VS 优势：花园较大 有私家地下车库 可改造成4房 私密性较好 品牌效应 优势：区位配套好 视野开阔景观好 房型规矩实用，且可做4房 露台较大 采光好 对比总结：平分秋色 不分仲伯 破局策略：拼区位 拼销售功力 第五园190平产品优劣势分析 计算赠送面积后190平户型实际可用369平 计算赠送面积后B户型实际可用345平 优势：花园较大 有私家地下车库 可改造成4房 私密性较好 品牌效应 全明下沉式地下室 可改造空间较多 赠送面积较大 优势：区位配套好 视野开阔景观好 房型规矩实用，且可做5房 可利用空间较多 各房间尺度相对较舒适 对比总结：第五园190平略占上风 破局策略：重新包装B型房；充分设计利用中庭；打造精装花园示范区 项目SWOT分析 S W o T 万科品牌效应，前期蓝山别墅目前已经深入人心，且入住情况良好，有较好的居住氛围 产品位置紧邻金桥和张江，有较强的产业支撑和客户支撑 距离金桥配套生活区较近，生活配套方面有一定的高端支持 深圳万科第五园的成功，为上海第五园项目做了很好的口碑铺垫。 极具特色的差异化产品，很容易打动客户 此次开盘户型相对较小，总价相对较低，非常具有竞争力 整体售楼处软件配套较为齐全，给客户感知力较好 项目周边厂房林立，往来车辆均属于大型卡车或集装箱，马路周边沙尘严重 出行需依赖私家车，最近公交车站据项目步行需要十分钟，目前无轨道交通线路 周边无成熟高端配套设施，所有配套需要依赖金桥和碧云 附近有垃圾填埋场，有气味 马头墙6米，影响室内采光 中式别墅未必被所有客户所接受。 房间面积较小，居住舒适较低。 板块优势，与张江与金桥车行时间约为15-20分钟 后期引进上海最好的建平中学，区域未来发展前景可观 轨道交通9号线目前终点站杨高路，后期将延伸至该区域，以及轨道交通12号线也将在2012年通车。对于该区域的板块升值起到很大帮助 上海第五园建成后，其建筑风格，文化理念也将成为上海后期较有特色的建筑之一 曹路在未来几年将建成曹路新市镇，随着居住人口的增加，地段价值将有所提升。社区氛围也将更浓 与金桥和碧云国际社区车行时间较短，享受其高端配套设施 目前市场观望心态较重，开盘后市不看好 周边垃圾填埋场，会损失一部分高端客户 此次推出户型面积过于紧凑，相对影响居住舒适度 周边生活配套匮乏，出行较为不便，不适合老人及孩子居住 项目周边厂房林立，欠缺高端别墅质感 项目针对性 策略调整 PART—Three 本案针对性营销策略调整思路 尼德兰北岸6月销售方案 尼德兰北岸7月销售方案 1. 本案针对性营销策略调整思路 破局策略方向： 全方位主打区位配套优势牌