庄士中心城左右城市未来商业提报鞍山分析报告.ppt

庄士 —— 快时尚 ——老时尚升级版 一站式立体购物街区，以快时尚为主题的，体现潮为特色，主要包括快、时尚为元素的轻奢专卖店、专业店等，满足80、90、00 体验式服务的商业集群。 鞍山传统的电器商圈，以国美、苏宁、联营为主体，佳兆业广场为代表。 新建商业项目苏宁生活广场，未来的竞争对手。 鞍山商圈—铁西民生路商圈 近在咫尺的铁西商圈：传统老商圈，商贾云集，未来影响项目的因素之一。 组成： 虹桥以西，主要是由人民路、铁西三道街、民生西路等道路组合而成； 规划： 区域内多为社区商业配套、以及专卖店如国美、苏宁等；大型商场仅有佳兆业广场一家，档次偏低，主要面向铁西客户群；并无在建的大型综合体项目； 现状： 传统居住区，档次中低； 商业发展并不好，以区域内客户为主，仅人民路沿街一代商业发展较为成熟； 佳泰乐超市 佳兆业广场 国美电器 苏宁电器 联营商场 大商尚城生活 大润发超市 项目SWOT分析 S 强势 W 弱势 T 危机 O 良机 位核心商业中心，人流集中，认知度高 三大商圈核心区位 拥有上市公司背景 商圈边缘，两桥横跨，车多人少，无商业沉淀 项目位置车辆停泊不便利 商场商业单层面积小且不规则 商业布局人流动线布局困难 商圈核心外移，导致商业动线变化 品牌商业的介入，会分散一定的客流 明年商业地产年，商业竞争压力巨大 企业品牌本土知名度不高 处于交通枢纽，商业潜力巨大 城市经济发展向好，消费能力增强 明年商业地产年，市场氛围浓厚 鞍山面临复苏，人均收入逐年增加 第二章 庄士中心城 （商业部分产品分析及项目定位研究） 定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标 定位依据： 定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、民俗、民情 政府规划及功能定位 三位一体定位方法 商业形态定位 掌握市场机会并充分运用，以运营城市改变生活的角度实现整体开发过程； 增强项目操作的可控性，处理好与政策导向及竞争对手的市场压力； 突出项目品牌及产品的都市价值共鸣，建立持续的、多角度的市场沟通平台，是项目营销的关键。 市场分析结论： 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 商业形态定位 商场名称 规模 档次 经营面积 业态 百盛（PARKSON) 七层 中高 约35000 ㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜等）、床上用品、餐饮、地下超市 新世界 九层 中高 约35000㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜、皮具等）、床上用品、小家电、保健品、餐饮、健身 新玛特（市府店） 八层 中高 约80000㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜等）、床上用品、餐饮、娱乐（电玩、电影院）、美容美发、玩具、摄影、厨具、礼品、地下超市 、地下停车场 新玛特（东山店） 七层 中高 约30000㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜等）、餐饮、地下超市 、地下停车场 四隆广场 五层 中档 约40000 ㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜等）、床上用品、餐饮、电子产品、健身器材、婴儿用品、儿童乐园、美容美发、摄影 景子街 六层 中低 约200000㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜等）、床上用品、餐饮、婴儿用品、美容美发、摄影、电子产品、地下超市 乐雪批发市场 四层 中低 约㎡ 食品、小家电、生活用品、文具、玩具、厨具、化妆品、饰品（箱包、发饰等）、床上用品、童装、内衣 鞍山市老城区内现有集中商业多为传统商业，经营规模、布局、档次基本雷同，缺乏个性化 项目 地址 营业面积 经营范围 售价或租金 百盛（PARKSON) 铁东区二道街88号 约35000㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜等）、床上用品、餐饮、地下超市 自营 新世界 铁东区五一路58号 约35000㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜、皮具等）、床上用品、小家电、保健品、餐饮、健身 扣点形式： 好品牌：25% 一般品牌：低于25% 新玛特（市府店） 铁东区东山街30号 约80000㎡ 化妆品、鞋业、服饰、珠宝、饰品（箱包、手表、眼镜等）、床上用品、餐饮、娱乐（电玩、电影院）、美容美发、玩具、摄影、厨具、礼品、地下超市 一层：外租小型摊位：40元/㎡/日 负一：档口：18元/㎡/日 项目 地址 营业面积 经营范围