房地产估价理论与方法_模拟题三_2013年版精要.doc

1、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号）下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（　）。 A:估价委托人一定是估价对象权利人 B:估价对象权利人一般都是估价利害关系人 C:估价报告使用人一定是估价利害关系人 D:估价委托人一定是估价报告使用人 答案:B 解析:可以用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上面的拍卖的例子，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人。故排除D；估价委托人可能是,也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人；可能是也可能不是估价委托人或估价报告使用人。 2、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（　）。 A:了解某宗房地产的出租人权益价值 B:了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C:了解某宗房地产的应纳房产税额 D:了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 答案:D 解析:前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。 3、在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（　） A:转抵押估价 B:抵押房地产价值动态评估 C:抵押成数测算 D:处置抵押房地产估价 答案:C 4、某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元／㎡，并且一直未有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡，则最合理的拆迁补偿价格应以（　　）元／㎡为基础进行修正。 A:2000年的城市房屋拆迁补偿指导价 B:2007年该区同类建筑物的重置成本价 C:2007年该区同类建筑物的市场交易价格 D:2007年重新规划后该区商品房售价 答案:C 解析:拆迁补偿以市场价值为参考依据。 5、下列几种权利的优先顺序正确的是（　） A:建筑工程的承包人的优先受偿权gt;抵押权gt;其他债权 B:抵押权gt;建筑工程的承包人的优先受偿权gt;其他债权 C:其他债权gt;建筑工程的承包人的优先受偿权gt;抵押权 D:建筑工程的承包人的优先受偿权gt;其他债权gt;抵押权 答案:A 解析:承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。 6、承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。 A:户型 B:楼层 C:层高 D:装修 答案:B 解析: B属于区位因素。 7、下列房地产中，变现能力相对较强的是（　）。 A:用途专业的房地产　 B:价值较大的房地产 C:独立使用的房地产　 D:不可分割的房地产 答案:C 解析:独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用于越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。不可分割的房地产在使用上也会受到限制，影响其交易。 8、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，则乙地块的使用权人所要的、对交易双方都公平合理的正常价格应为（　）。 A:50万元　 B:55万元 C:50—60万元 D:60万元以上 答案:C 9、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/㎡，出租的年末收益为330元／㎡。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为（　）元／㎡。 A:2949.44 B:3124.44 C:3194.44 D:3500 答案:B 解析:3500-330/1.08-3500×2%=3124.44 10、下列因素中，肯定会提升住宅价值的因素是（　）。 A:附近修建了一条新的道路 B:附近修建了绿化景观带 C:附近新开设了一家工厂 D:.附近修建了一垃圾转运站 答案:B 11、房地产相互影响的特性，用经济学的理论解释是（　）。 A:规模经济 B:集约经济 C:外部经济 D:理性经济人 答案:C 12、下列选项中，可以作为判定房地产权利归属的依据是（　）。 A:实际占用 B:政府指定 C:规划管制 D:产权登记 答案:D 13、某用地性质为工业用地，市场价值100万元，政府规划方案中，该