中原地产二级市场项目策划流程要点分析.pptVIP

四、 策划和房地产策划 4.1 策划的定义及含义 4.2 房地产策划的含义 4.3 房地产策划的作用 4.4 房地产二级市场物业代理的职能 4.5 房地产策划工作介入的阶段及工作内容划分 四、 策划和房地产策划 4.1 策划的定义及含义 Marketing is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution of ideas, goods, and services to create exchanges that satisfy individual and organizational goals. 策划即营销（MARKETING）, 美国市场营销协会对营销所下的定义: 营销是计划和执行关于商品、服务和创意的观念、定价、促销和分销，以创造符合个人和组织目标的交换的一种过程。 四、 策划和房地产策划 4.1 策划的定义及含义 策划（Marketing）即营销, 从社会角度看： 营销是个人和组织通过创造，提供出售，并同别人自由交换产品和价值，以获得其所需之物的一种社会和管理过程。计划和执行关于商品、服务和创意的观念、定价、促销和分销，以创造符合个人和组织目标的交换的一种过程。 营销的目的在于深刻地认识和了解客户，从而使产品或服务完全适合客户的需要而形成自我销售。理想的营销会产生一个已经准备来购买的顾客，剩下的事就是如何便于顾客得到这些产品和服务。 ——彼得 德鲁克（Peter Ducker） 四、 策划和房地产策划 4.2 房地产策划的含义： 房地产策划，就是由专业的房地产市场人员对房地产项目以市场为导向，对市场供应、消费者需求进行针对性地信息收集、专题研究和归纳分析，从而对未来一定时期内潜在的消费需求做出预测，以此作为发展商产品设计的市场依据；并制定相应的市场定位、推广、销售等的一系列计划和方案，最终促使潜在消费者产生实质性购买行为的一项服务。 四、 策划和房地产策划 4.3 房地产策划的作用 专业的房地产项目策划，能够系统地引入市场导向的理念，通过对一系列市场资源的有效整合，促使供给和需求的有效匹配，从而提升项目的附加值，降低项目的市场风险，争取获得更好的经济收益。 四 、 策划和房地产策划 4.4 房地产二级市场物业代理的职能： 通过市场调查，掌握潜在的市场需求，预测消费者行为、偏好、潮流与品味，为发展商或业主提供产品及市场定位依据和决策参考； 通过拟定系统的市场推广计划和活动方案，并参与实施，对潜在的消费者和投资者进行有效的引导，激发其购买愿望； 直接负责销售的具体实施，参与对客户的接待、讲解、说服、谈判和成交工作； 提供物业购买之后续相关服务工作。 四、 策划和房地产策划 策划可能介入的时机 4.5 房地产策划工作介入的阶段 全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 规划设计阶段介入 （规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 建设阶段介入 （投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 销售阶段介入 （推广策划、销售策划和代理） 土地获取 项目方 案设计 报批 报建 项目 施工 项目 销售 项目 竣工 项目 结束 四、 策划和房地产策划 4.6 房地产策划工作内容划分 4.6.1 前期策划 4.6.2 公开销售前的筹备 4.6.3 销售中的策划 第 一 篇 完 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资本市场 房地产土地储备贷款与开发贷款 土地储备贷款：土地收购储备贷款、土地储备贷款 房地产开发贷款：土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款 房地产抵押贷款 个人住房抵押贷款，即融机构发放个人住房抵押贷款的过程构成了抵押贷款的一级市场。 商用房抵押贷款 在建工程抵押贷款 二 、 房地产市场 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资本市场 抵押贷款二级市场 在一级市场，商业银行和储蓄机构等利用间接融资发放抵押贷款；二级市场利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易，实现房地产抵押贷款市场与资本市场的融合 抵押贷款支持证券的类型：抵押贷款支持证券、抵押贷款传递证券、抵押贷款支付证券和抵押贷款担保证券 二 、 房地产市场 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资