荣盛发展股价估值要点分析.pptVIP

荣盛发展股价估值 小组成员：陆祥宇﹑龙成﹑曾云涛﹑奉如丹﹑ 胡梦晨﹑阮姗﹑张芮﹑陈航 公司简介： 荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”，证券代码002146，SZ）成立于1996年，注册资金18.6368亿元，一直致力于中等规模城市地产开发，通过专业化经营与高档产品品质诠释现代人居住理念。经过10余年的发展，公司现已成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合体。2007年8月8日，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，公司在地产、金融、酒店、设计等方面进行全面发展，并取得了骄人战绩。 三大估值方法： 方法一：相对估值法 定义：将企业的主要财务指标乘以根据行业或参照企业计算 的估值乘数，从而获得估值参考标准。 参数：包括市盈率、市净率、市现率和市售率、企业价值/营业面积 （注：地产估值中用的是资本化率方法） 估值思路： 1﹑主要的估值参考标准：相对估值乘数 2﹑应用估值乘数时要有前瞻性的判断，并采取保守的估值乘数。 市盈率 市盈率=每股股价/每股净利润 每股股价=市盈率*每股净利润 动态市盈率和静态市盈率 动态市盈率 1、每股股价=市盈率*每股净利润，这个公式中的净利润用的是最近四个季度报告的净利润总和。 2、优点：更加贴近当前实际 3、缺点：季度财务报告通常没有经过审计，其可信度要低于经审计的年度净利润。 静态市盈率 每股股价=市盈率*每股净利润，中净利润所用的是上一财政年度公布的净利润。 房地产行业平均市盈率 荣盛发展年度财务报表 2013年每股净利润=2013年净利润/总股数 =290636.36/189156.71=1.53 乘数的估计 1、从上图所知，在144家房地产板块的上市公司中，荣盛发展的总股本排名第15位，很是靠前，所以，我们队其市盈率的估值要峰值偏左，正向发展。 2、从房地产行业平均市盈率（静态）中看，中位数是18.64，所以荣盛发展的市盈率必然小于18.64，加权平均得出10.56，可以以此为标的乘数。 估值 静态估值 每股股价=市盈率*每股净利润 荣盛发展股价=10.56*1.53=16.15元/股 动态估值 每股股价=市盈率*每股净利润 荣盛发展股价=10.42*1.57=16.35元/股 方法二：FCFF估值法 1.贴现率：加权平均资本成本（WACC） WACC=E*KE/(E+D)+D*KD*(1-T)/(E+D) =权益融资成本X权益比重+债务融资成本X债务比重X (1-税率) 2.自由现金流量： FCFF=经营性现金流-净投资 =净利润-资本性支出-净营运资本增加 债务融资成本： 债务融资：1.长期债务融资 2.短期债务融资 取值：长期债务融资：长期借款（成本：12%） 短期债务融资：一年内到期的长期借款+短期借款（ 成本：9%） 债务融资成本的计算：加权平均 RD=（X） 权益融资成本 权益融资成本：CAPM 数据的确定： β的确定 β表示个股对市场波动的敏感度 （插入链接1） β=1.3652 市场预期收益率（五年市场波动率） E（RM）=13% 公式计算： E（RM）=13%，β=1.3652，RF=3.6% 权益融资成本：RB =16.48% WACC=E*KE/(E+D)+D*KD*(1-T)/(E+D) =（X） =10% 估值： FCFF的预测（插入链接2） 2015年FCFF0=339428.4317 固定增长率g=5% V=FCFF0(1+g)/(WACC-g) =6029391.625 2014年下半年现金流FCFFX=115762.8529 WACC贴现VX=1157628.529 VA=V+VX=7187020.153 VD=5161362.888 VB=VA-VD=2025657.265 P=VD/N=10.708884(元/股) 方法三：EVA估值法 定义：公司每年为股东创造的等于收入减去全部成本和费用后的剩余，这个成本也包括股权投资的机会成本， 也就是投资回报的要求。 特点：与价值创造高度相关，不受会计操纵的影响，能够比较公正地反映当期的经营业绩，有利于促使经理人员追求股东价值，追求长期发展目标而不是短期目标。 基本理念：资本获得的收益至少要能补偿投资者承担的风险；也就是说，股东必须赚取至少等于资本市场上类似风险投资回报的收益率。 计算步骤： 第一步计算资本总额。资本总额=负债资本+股权资本-在建工程。其中负债资本=短期借款+长期借款+长期借款中短期内到期的部分。股权资本=股东权益合计+商誉。 第二步计算税后净营业