世联_重庆旭庆江湾国际花都项目价格策略报告_62要点分析.pptVIP

旭庆 江湾国际花都价格报告 谨呈:重庆旭庆房地产开发有限公司 工作方式 工作方式： 旭庆+世联项目组共同打分，确定各项权重和分值 将旭庆对当地市场的深入了解与世联以往定价经验结合，共同制订本项目价格 价格报告思路 1.项目背景分析 1.1市场供应量大，销售量呈现下降趋势， 1.1市场供应量较大，但销售价格没有出现较大幅度的提升； 1.1价格、产品需求相对集中； 1.1项目周边区域供应量量大，面临竞争 1.1市场分析小结； 市场供应量大，销售量呈现下降趋势，未来市场销售存在压力 市场供应量大，但销售价格没有出现较大幅度的提升； 项目周边区域供应量大，面临激烈竞争； 1.2项目分析 一期高层建筑面积：84990平方米 套数：896套 建筑形式：3栋32F高层 1.2项目分析 多层产品建筑面积3850平方米（含商铺） 住宅套数：69套 建筑形式：1栋6F、1栋8F 1.2项目优势资源分析 渝中60万方大盘； 原版移植旧金山花街； 江景资源（江湾，江景效果更好）； 90米高差山体建筑； 150米原生态峡谷； 2A品质 ??? 1.2项目优势资源分析 户型优势 面积控制 双主卧 空中花园 4.6价格表说明 项目具有总价上的优势，建议对外价格表以总价形式出现 1.2项目优势资源分析 户型优势 面积控制 双主卧 空中花园 价格报告思路 2.定价策略及方法 定价策略：市场典型大盘项目价格策略 市场典型大盘价格策略： 先期推出优势产品，价格低开高走，形成热销氛围，促进后期营销良性循环。 定价策略：市场典型大盘项目价格策略对本项目的启示； 市场典型项目价格策略特征 优势产品启动（资源较好地块） 价格低开高走 其他： 品牌号召 完善的现场展示 充分的积累主动上门客户 定价策略：产品细分，分类比准，动态合成均价 定价策略：控制风险、低开高走 定价策略：市场项目水平差、垂直差 市场项目水平差一般是实收均价的8%~16% 综合考虑项目户型跨度大,建议采用较高的水平差 定价策略小结 低开高走，形成热销氛围，后期充分完善展示，逐步提升价格，实现项目整体价值 产品细分，分类比准，动态合成均价 控制风险、低开高走 在项目首次面市阶段，较高的水平差和低垂直差配合，尽量减少超过客户敏感线的产品数量 价格报告思路 3.核心均价的推导 3.1关于核心均价推导方法的思考 3.1关于核心均价推导方法的思考 3.2高层产品核心均价推导：确定竞争项目 采用市场比较法，需要确定比较对象 竞争比较项目选取原则： 片区竞争威胁：莲花国际、钱塘玫瑰湾、嘉华鑫城、渝洲新都、渝中名郡、星月湾； 临近片区竞争威胁：同创奥韵、中新城上城、云满庭、龙湖观山水 3.2高层产品核心均价推导：项目打分表 3.2高层产品核心均价推导：市场比较法 3.2高层产品核心均价推导：市场比较法 项目规模较大,跨越上下半城,依据工程分期划分的各个部分其占有的价值也有所不同。 从资源角度看：花街长江资源生态峡谷； 从区域上看：上半城价值下半城价值 3.2高层产品核心均价推导：市场比较法 3.3多层产品核心均价推导：市场同类产品比值法 3.3多层产品核心均价推导：市场同类产品比值法 3.3多层产品核心均价推导：市场同类产品比值法 价格报告思路 4.价目表的形成及验证 4.1价目表的制作方法 4.2价目表的形成 4.2价格表形成——影响价格的因素和权重 4.2价格表形成——平面调差 4.2价格表形成——平面调差 4.2价格表形成——平面调差 4.2价格表形成——竖向调差 4.2价格表形成——竖向调差 4.3形成价格表（均价3700） 4.3价格策略的导入及价格表的生成 4.4价格表的验证：客户敏感度 客户敏感度来源 客户访谈 公司管理层 销售代表 4.4价格表的验证——高层单价敏感性分析 4.5综合折扣率 4.6入市均价建议 4.6价格表说明 项目具有总价上的优势，建议对外价格表以总价形式出现 价格报告思路 5.推售原则 户型齐全，扩大客户选择面； 中小户型比例； 体现项目核心优势； 后期价格攀升； 中低价格产品比例； 5.推售产品安排 附件：市场畅销/滞销户型分析 附件：本项目产品分类 附件：同一项目洋房高层价格比 附件：周边项目主力户型 附件:竞争项目分户型均价 市场项目分户型销售均价1房最高,2房、3房均价基本持平,4房均价略低于2房、3房; 1房:2房:3房:4房=1.15:1.03:1:1 无 1 78、99 3房 无 1 66 2房 龙湖观山水 无 1 73、102 3房 无 / 65 2房 嘉华鑫城 1 / 1 / 1 / / 1 / 1 / 套房 无 105-109 3房 无 84-86 2房 无 39-46 1房 中新城上城 无 92-102.34 3房 无 67-72 2房 星