富阳咨询_上海BW国际企业会馆裙楼商业策划招商项目简报_123要点分析.ppt

餐饮是吸引客源（商务客及社区客）的重要因素，尤其是该项目未成熟时的前期。但在本项目中，我们应慎重的选择餐饮类型，不同餐饮组合会有截然不同的结果，我们不想再创造另一个华敏翰尊。我们必须创造出一个“不同点”，吸引餐饮业主，使消费者乐于在此享乐、尝鲜，此概念将贯穿整个项目。 BW的停车限制将使消费者及大型餐厅业主感到不便，这将是一个需要重视的因素。 我们项目内部的餐厅并不应该去和华敏翰尊内的大型餐厅进行竞争，我们项目的餐厅应该是精致和创新的，消费者可以通过我们项目内众多的中型餐厅来享受到丰富的选择。 我们项目裙楼的硬件设施目前可能对餐饮业有所限制，如这种情况无法改变，则我们认为可以在某些区域内安置很少油烟污染的轻餐饮。 项目定位应该准确，本项目内应该时刻活跃着消费行为及服务行为（针对商务配套）。目标消费群体应该是CBD内的商务客和周边社区居民。 内部单元和高区商铺应该引入知名餐饮品牌或零售主力店（如名品折扣），从而扩大本项目的辐射群体，并延长消费者购物时间。这项将创造更多的购物活动，而非时间短暂的商务消费，并且使业主能争取到更高、稳定的租金收入。 利用外部店铺来创造本项目业态丰富的表现，并和周边环境相互应。同时不断的引导消费者，培养对BW商业的消费习惯。 为了避免与周边两大商圈的正面交锋，我们必须创造出自身特色，以便与其周边商业项目区别开，并在本区域内形成亮点。 购物型商店招商评分卡举例 餐饮型商家招商评分卡举例 娱乐休闲型商家招商评分卡举例 3-5 目标商家：港式餐厅 九龙冰室 7 屋企汤馆 4－6 港式茶餐厅 5－6 面积： 97m2 3-7 目标商家：南美烧烤 亚加达烤肉8 巴西烤肉 5－8 阿根庭烤肉 7－9 面积： 112m2 3-9 目标商家：精品店/文具店 精品店 10 文具店 8 肥皂剧 10－11 面积： 43m2 3-6 3-8 目标商家：精致下午茶 古典玫瑰园 10 圆缘园 4－7 面积： 43m2 3-12 3-11 3-15 3-14 目标商家：大型餐饮 新吉士酒楼 5 彩蝶轩 3－5 虹桥人家4－6 面积： 506m2 3-10 招商流程 5 “白领一族的美食娱乐休闲馆” －企业上海白领 吸引年轻时尚之白领女性利用午休的间隙，来本项目逛街消费。 未来这里将是所在商务区内唯一一个商业场所，在这里消费者可以发现周边商务配套中所没有的商业功能，并尝试消费。 BW项目定位－“白领一族的美食娱乐休闲馆” “社区居民的精致生活会馆” －社区居民 BW商业不仅是一个仅服务于商务客及本项目楼上办公楼的场所，他更具备富有现代化的建筑和服务功能，来取悦周边社区现在和将来的消费群。 宣化路街铺70％为服饰百货，BW临宣化路商业可以延续街铺的百货，而我们项目拥有优越的地理位置和硬件优势，可以预见在未来能够打造成为宣化路街区人气最旺的龙头商业。 BW项目定位－“社区居民的精致生活会馆” 业态组合 – 方案1 （注：能够经营重餐饮） 餐饮50％ 商务配套30％ 其他20％ BW的业态定位及业态比例 裙楼内部人流动线规划 外围车流人流动线 BW的项目外围车流人流动线 车流动线 人流动线 M 地铁站 M 地铁站 M 地铁站 注：在建中 江苏路至延安路（BW临街）早晚时间段为车流主干道 工作日早晚时间段地铁站至商务区为人流主要通道，BW处于必经之路 BW项目周边车流人流充沛 1-1 1-2 1-3 4 1-5 1-6 1-7 1-4 1-8 1-9 1-10 所勾画的桔黄色商铺区域将由高知名度餐饮、折扣店品牌和流行超市（如屈臣氏）入住，并混合其他业态，例如咖啡店、花店、礼品和面包房。 1楼将创造一个极具个性化的消费场所，而不是照搬其他现有商务楼商业项目的模式。 一旦消费者发现这样一个缤纷活力的购物场所之后，他们将从各个通道涌入项目中心。 内部区域的门面将没有很多的保护限制，因此业主、设计师及建筑师们可以尽情在此发挥想象。 这一目的性的消费场所，将创造更多的冲动型消费。本区域基本上满足了消费者的各种需求，内部动线将把消费者限制在本区域，从而为其他零售商增加更多的销售机会。 构想 目标消费群的动线 BW内部人流动线规划－1F 2-1 2-2 2-3 2-7 2-6 2-8 2-9 2-11 2-10 2-12 2－3屈臣氏及2－7肯德