曾楼项目定位报告第二部分合成版.docVIP

第二部分：《项目整体定位、规划及物业发展建议》 1. 城市综合体专题研究 1.1. 城市综合体项目研究 1.1.1. 城市综合体的概述 城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项 以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 1.1.2. 城市综合体的起源 “城市综合体”，又名HOPSCA,于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。 HOPSCA，就是将城中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 城市综合体的特征 超大空间尺度 　　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 通道树型交通体系 　　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 现代城市景观设计 　　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 高科技集成设施 　 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 1.1.4. 城市综合体的分类 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。北京万达广场 交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。北京国瑞城 城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等 上海五角广场 城郊结合部城市综合体，如世茂?蝶湖湾。世茂?蝶湖湾 城市综合体的运作机理及效益来源 城市综合体运作机理共有以下四种模式 模式一：各种功能均衡发展模式 内因： 优越的地理位置——CBD/城市中心 便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 外因： 高水准规划设计——各功能共融不互扰 功能化体系——五星级酒店、甲级写字楼、高档/中高档购物中心、顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的管理团队——物业管理/经营管理 共性特点： 多位于城市CBD，或城市中心，拥有依山傍水优越的景观资源 位于城市主干道沿线或城市规划抽线上，交通便利 建筑面积100万㎡以上超大规模社区 专业的物业管理和经营管理团队 开发顺序： 1） 项目多组团多类型推出，别墅/多层/高层等建筑群/星级酒店/高品质购物街区/特色主题景观园林/顶级酒店式服务会所/教育医疗等功能化配套体系 规划布局： 主题景观园林位于社区核心，星级酒店布局于园林核心位置，商业街区环绕其间，别墅、多层、高层环绕排列 适合案例：广州雅居乐花园、祈福新村 广州雅居乐花园 祈福新村 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 内因： 客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 外因： 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 写字楼大堂昭示性 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次 配套完善——商场、公寓 共性特点： 超高层建筑群形成强烈的视觉冲击 写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次 写字楼大堂昭示性，商场、公寓等配套完善 形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 开发顺序： 甲级写字楼先行，高档公寓提供商务人流，规模与档