泸定项目设计任务书.doc

目 录 一、项目基本情况 二、项目定位 三、开发理念 四、项目技术经济指标 五、总体规划原则 六、交通组织原则 七、景观规划原则 八、单体设计原则 九、户型设计原则及户型配比 十、商业设计原则 十一、提交设计文件要求 十二、进度安排 成都恒基智业房地产营销策划有限公司 2012年11月1日 一、项目基本情况 1．项目概况 项目位置：四川省甘孜州泸定县安乐坝片区（详见泸定县国土局和规建局下发件及地域图） 占地面积：29420平方米（A、B地块合计面积） 地块周边状况：详见总平图和产品定位报告 2．项目优劣势分析 优势： 地块旁有水系，内部地块较为平整，不会造成后期施工成本过高； 项目周边医院、小学配套。 劣势: 现阶段人气、核心资源占有严重不足 项目规模较小，对片区影响力有限 非商业中心地带，配套不足 企业品牌影响力有限、对房地产物业支撐不足 客对区域认知度不高，区域抗性较大 项目定位 1. 客户定位:详见产品定位书 主题定位：详见产品定位书 物业类型：待定 三、开发理念：详见产品定位书的有关条款 四、项目技术经济指标 1．技术经济指标： 占地面积：29420平方米 规划总建筑面积：计容面积102970㎡，其中商业面积：不超过1.5万㎡（含酒店） 建筑容积率：≤3.5 建筑限高：60米 车户比：0.6:1 建筑密度：≤30% 绿化率：≥30% 2．户型配置：详见附件 3．配套设施：详见《泸定县规划和建设环境保护局出让地块规划设计条件通知书》编号：泸规10-02号。 五、总体规划原则 1．满足城市设计要求。建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系； 2．充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有充足的日照，朝向考虑东偏南为主； 3．合理处理建筑物与环境场地之间的关系； 4．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡； 5．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点； 6．住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用； 7．充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）； 8．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；利用地块内部自然高差，车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库； 六、交通组织原则 应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流； 内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离； 保证消防车道及扑救面对坡度的要求； 合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计； 住宅与车库之间要建立方便的联系； 合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。 住区内停车场应尽可能实行连通，区内交通主干道尽量安排在四周，避免横穿住区以造成对行人的干扰。 小区级道路及组团级道路的路面排水系统，建议采用浅V字型路面雨水侧排系统，以方便清洁与维护，加快排水速度，保证车辆行驶安全。宅间道与宅间步行道建议采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。 住区道路的雨水井盖、污水井盖设置建议尽量避开车辆行驶路面，如无法避开，建议将井盖设计在机动车道中心位置。避免对井盖造成破坏或发出噪音。 机动车道两旁不宜种植低矮灌木，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行）增加可视范围。建议在该范围内栽种高杆乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围。 休闲甬道应高于周围绿化，避免绿化养护时泥土渗到路面，影响到路面的整洁。 地面生态停车场设计时，除需混凝土打底外，还应有碎沙垫层，便于绿化排水。 住区地面停车场的车位设计要充分考虑，车灯、噪声及汽车尾气可能对住户的影响。车位设计除了需要保持合理安全距离外，还需在景观设计中着重考虑以生态防护形式，避免或减轻因车辆停放对居民带来的二次污染问题。建议在靠近住户窗户、主卧室的车位在规划时统一最小距离，并设置1.5米左右高度、0.5米厚的绿篱隔离.避免车灯、噪音、尾气影响住户。 车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍为经久耐用和易于清洗，对楼地面面层材料有所要求，并做排水设计。 建议在缓坡段和水平段交接处设置截水沟，截水沟盖板的设计应着重考虑牢固性，以降低噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。另在停车库内沿外墙处设一道排水沟。