（编）d_第四章建筑物及在建工程评估详解.pptVIP

第四章 建筑物及在建工程评估 要求理解和把握房地产评估的特点、影响房地产评估的因素，以及各种评估方法在房地产评估中的具体应用。 第一节 概述 一、概念与特性 房地产：本章讲狭义房地产，指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。 特点： 1、位置固定性 2、长期使用性 3、个体差异性 4、投资风险性 投资额大、生产周期长、空间位置固定 5、经济地理位置可变性 6、受政策、环境等因素的影响明显 7、具有保值增值趋势 二、房地产的价值与价格的关系 房地产价值是在交易前由评估人员给出的公正性价值判断。 房地产价格是交易双方的实际成交价格，是对价值的反映。 三、房地产价格的种类 （一）按房地产的实物形态划分 1.土地价格 2.建筑物价格 3.房地产价格 房地合一的价格。 （二）按房地产价格的形成方式划分 1.市场交易价格 2.评估价格 根据使用目的及其作用分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。 前三项由政府制定并定期公布。 （三）按房地产的交易方式划分 拍卖价格：采用拍卖方式形成的成交价格。 招标价格：采用招标方式形成的成交价格。 协议价格：采用协议方式形成的成交价格。 （四）按房地产的权属性质划分 所有权价格：是指房地产所有权的价格。 使用权价格：是指房地产使用权的交易价格。 转让价格：是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人时所形成的价格。 抵押价格：是指为贷款抵押的房地产评估的价格。 （五）按房地产价格的表示单位划分 房地产总价格：是指一宗房地产的整体价格。可以是总地价、总房价、房地总价。 房地产单位价格：是指分摊到房地产单位面积的价格。 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。其计算公式为： 例4-1：某栋6层的建筑物占地面积为500平方米，首层建筑面积为350平方米，2至6层每层建筑面积为280平方米。试计算容积率。 容积率=（350+280?5）/500=3.5 例4-2：有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为多少？ 楼面地价=土地单价/容积率=3000/2=1500元/平方米 四、房地产的评估步骤（自己看!） 五、房地产的评估原则 1、合法性原则 合法产权、合法使用、合法处分等方面。 2、最有效使用原则 是指房地产的评估应该以获利最大的使用方式来衡量其评估价值。也就是说，房地产的评估应该以土地获利最大的使用用途和使用强度作为房地产的评估前提和基础。 3、供求原则 由于供给缺乏弹性及垄断的存在，使该原则受到限制。 4、替代原则 评估时可找一些与被评估房地产具有替代性的房地产作为参照物。 5、房地合一原则 原因： 房产和地产价格的性质不同。表现在： 1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品 2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。 6、评估基准期原则 该原则要求房地产评估值应该是评估对象的评估基准期的客观合理价值。 第二节 建筑物及其分类不讲! 第三节 建筑物的评估 一、影响建筑物价值的因素 基本因素： 房屋建筑成本、税金、建房利润、其他附加费、国家征收的土地使用费。 其他因素： 经济地理因素；环境因素；房屋装修标准；房屋设备；房屋附属设施；地段、层次、朝向；房屋的磨损和完好程度；用途；产权等。 二、建筑物评估的特性 1.受土地使用权年限的制约 大多情况下，以土地使用权剩余年限为准来评估建筑物的价值。 2.单独评估地上建筑物可以采用成本法 3.建筑物的评估应该在适法的前提下进行 包括国家的政策、法规。 三、房屋建筑物现场勘察 规模大的，可分为A、B、C三类，以明确重点，区别对待。 注意：了解房屋现状和使用情况；做好勘察记录。 四、建筑物评估的成本法 是从建筑物的再建造或投资角度，估算待估建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，从而求得建筑物价值的评估方法。其计算公式为： （一）建筑物重置成本构成 1.土地取得费用 是指企业以受让方式取得土地使用权所支付的价款，或者企业以划拨方式取得土地使用权所支付的征地拆迁及各种补偿费用。 2.前期工程费 规划和可行性研究费；测量、勘察、设计费。 3.基础设施建设费 4.建筑安装工程费 是指房屋建筑物及其基地的全部建筑安装工程所消耗的费用。 （1）直接工程费 施工过程中发生的各项费用。 （2）间接费 企业管理费、财务费用、其他费用 （3）计划合理利润 是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。 （4）税金 是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项，如营业税等。 （5）公共配套设施建设费 是指由开发商支付的非经营性用房、附属工程的建设费用。 5.工程附加支出 6