多个地块世联-郑州亚新项目启动区定位和物业发展建议终稿解读.ppt

* 各类物业单体研究小结 叠拼、洋房： 小高层： 改良多层： 引爆市场亮点，解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求 继承洋房的设计元素，美化产品建筑形态，并实现产品的舒适性，同时保证了较高的容积率 合理控制总价区间，做足基本价值点的同时，通过创新价值点提升产品价值感，满足各阶层客户要求 产品小结 * 整体物业发展建议 在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案 通过建筑风格的选择、标志性建筑以及DIS系统的设置，突出项目的整体形象 由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计 高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计 商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施 * 商业总体规划 * 社区商业总体规划原则 　　综合考虑各分区域档次、商品住宅与回迁区合理区隔等因素，社区商业规划为三个档次，并设置于不同区域 高档商业步行街： 与主景观轴相结合，排布形象较好，对社区内部影响较小的中高档商业业态 大众商业区： 布置于冯庄路两侧，服务于社区业主以及整个南部区域 回迁区商业： 排布于回迁区内部底商，满足回迁村民及出租房居民生活需求，并避免对商品房区域形成的影响 * 高档商业步行街 设计为社区商业步行内街形式，与中央景观轴向结合 由于内街为南北走向，因此建筑形式设计为相对独立的二层商业街，更好的形成商业与社区内部商品房的区隔 业态选取咖啡厅、西餐厅、酒吧、精品服饰店等，满足中高端客户较高品味的需求，并降低对于居住价值的影响 * 大众型商业 服务于社区及整个南部区域 沿冯庄路两侧布置，集中的商业中心与道路两侧的底商相结合 商业中心引入大卖场，另外设置休闲、运动、餐饮等泛会所功能 冯庄路两侧排布中大型的餐饮、洗浴等服务型行业 餐饮尽量安排在路东侧，正门面向商品房社区，进货的后门对着后面的回迁区方向，避免对于商品房区域形象的影响 后 门 面 对 回 迁 区 方 向 正 门 面 对 商 品 房 方 向 * 回迁区商业 回迁区商业布置于回迁区内的一层底商 考虑在回迁区内设置一独立的农贸市场，满足社区居民生活需求，并为村民带来经济收入 底商业态选择小型超市、美发店、小型餐饮等服务于村民、黄河大以及出租物业居民的基本生活型商业及学府商业 考虑回迁区的出租物业会吸引周边市场的人群，以及该人群可能带来的批发类业态，在回迁区商业为该类业态预留空间，防止此类业态向商品房区域商业的渗透 * 通过外廊、骑楼、上步楼梯等设计增加商业氛围 建骑楼、上步台阶，明确商业空间感，吸引人流逗留，从而增添社区商业氛围 * 通过门店牌、休闲桌椅等设计吸引人流注意并停留，增强商业氛围 * 休闲设施的设置，增加商业氛围 遮阳系列及休闲椅的随处设置充分体现人性关怀,并促进人流驻足，提高商业氛围 * 灯光效果的营造 营造诱人的灯光，让脚步久久停驻在橱窗前，流连忘返，激起更多的购物欲望 * 启动区商业业态选择 启动区商业业态选择原则： 配合启动展示区，展示社区形象 为项目启动区聚集人气 满足北区居民生活的基本需求 启动区商业 * 启动区商业业态选择 入口广场处商业： 选择餐厅、咖啡厅、面包房，与启动区同时入市，为展示区聚集人气，并通过建筑立面达到展示形象的效果 社区商业内街： 服 　 务 冲印店、美发店、干洗店、租赁中介、电器维修 便利店、音像店、药店、水店 小型超市 家 　居 家居家装、日杂店、礼品店、宠物店 考虑餐饮业对于社区内部的影响，将其布置于入口广场，既为启动区提升形象、聚集人气，又消除了对住宅的影响 社区内部商业业态的选择要求满足居民的基本生活需求 同一业态的店铺，在商业街内部不宜出现两家以上 启动区商业 * 区域经济总部 * 新区房地产开发一般经历由住宅— 商业—商务的次序 起步期 发展期 成熟期 商业项目 商务项目 市政配套 土地开发 市政设施 居住项目 中档住宅 市政设施完善 社区级商业 中高档办公、酒店 政府公务类进驻 高档住宅 社区级商业 区域级商业 开发次序 区域成功开发次序 0-3年 4-6年 7-10年 时间 开发类型 社区级商业 区域级商业 中高档住宅 　　本项目建议预留弹性功能用地，后期开发区域总部型经济基地，集高档商务办公、酒店于一体，持续拉动区域发展，并通过建筑单体与配套广场形成区域地标；在项目开发初期通过规划进行展示 * 核心标志性建筑的先期规划和建设是新区高速发展的重要推动引擎 深圳高交会馆 南京奥体中心 东莞市新政府大楼 城市 核心设施 作用 深圳 东莞 南京 高交会馆 市府大楼 奥体中心 标志着区域进入高速发展期，拉动区域土地增值 政府大楼的建成和搬迁，带动了新区的高速发展 河西新区发展的重大契机，推动区域房地产开发 　　标志性建筑的规划和建设带动新区快速发展，同时带动