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陶然居定价方案 一、市场现状 统计数据显示，3月份，北京市新建住宅价格环比下降0.4%，已连续5个月环比下降上海统计局也公布了一季度的房地产数据，结果显示，上海商品住宅的开工面积和销售面积双双下降。这显示出开发商更加谨慎的态度，“降价提高成交量”也许是今年多数开发商不得不采取的策略。紧临美丽的揽月河畔 熙龙 15756 楼间距大，设有空中花园，景观别致。 将本楼盘与可比性楼盘进行价值实现要素的分析，判断本项目在当前市场下可实现的价值。就舒适、便捷、健康卫生、景观、品牌、物业管理等各项决定住宅物业价值的要素与竞争性楼盘进行对比分析，得出本项目的均价。 1、舒适要素 户型 针对目标客户群进行量身定做，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适感。 配套会所 娱乐、购物、休闲，餐饮场所设施齐全，健身房，文化娱乐等设施配套恰当。 环境规划 绿色与科技相结合。 出行与停车方便 距交通干道距离合适，有充足的停车位。 教育方便 在扬大，扬子津科教园等辐射区内，文化气息浓厚。 2、健康卫生要素 A、日照充足、通风良好。 B、有完善的供水、供电等系统。 C、绿化好避免工业园区对空气质量的污染。 3、景观要素 外景观 仪扬河水体景观、森林公园、绿地 内景观 组团园林绿化景观、园林美、静、净、洁 院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺 4、品牌要素 开发商、建筑商、设计单位、物业管理公司的实力及品牌。 5、物业管理要素 安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 服务 日常服务、家政服务 文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的氛围 （二）项目价值要素综合评价表 类比项目 均价 舒适要素 健康要素 景观要素 品牌要素 物业管理要素 可实现度 智谷华府 6900 + - 0 + 0 + 华鼎星城 7380 - - - + + - 橡树湾花园 6988 0 - + 0 0 0 林溪山庄 15756 0 - 0 - - - 备注 +为本项目高于类比项目，0为相当于类比项目，-为低于类比项目。 根据对项目的价值要素进行对比分析，得出本项目的综合素质： 高于———— 智谷华府 相当于———— 橡树湾花园 低于———— 华鼎星城、林溪山庄 因此，本项目的实现价值为8500元/㎡，将会有比较适合的回报率和回报周期。 （三）、单元价格调整方案 由于房地产产品的特殊性，同一栋楼的各个单元的价格又各不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿支付较高费用，效用低消费者就愿支付较低费用。因此，在制定出一个小区的基准价之后，还需要对各个单元进行调整。 调整价格=均价×（1+系数） 1、根据各楼栋位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示： 楼号 1# 3# 2#、4# 5# 系数 -0.025 -0.025 +0.05 -0.05 说明 南向虽有25米楼距但沿交通干道噪音大。 紧邻中心辐射区及绿化带，但北面靠近交通干道，有一定的噪音污染。 北向，南向间距较大，位于花园之间，临近中心娱乐场所。 位于社区最角落，离入口较远，东面紧邻工业园区空气质量差。 2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示： 楼号 2#、4# 3# 1#、5# 系数 +0.025 0 -0.025 说明 楼间距大，是主题花园的最好位置，风景别致 邻近花园 面向无突出的景观特征 3、根据楼宇的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示： 楼号 1#、2#、3# 4#、5# 系数 0.025 -0.0375 说明 南向，面向小区内部景观，采光充足，南北通透 西向，背离工业园区，污染小，采光少 4、根据户型功能的差异制定不同的价格水平，用户型系数表示： 楼号 1# 2# 3# 4# 5# 单元 1——6单元 1——6单元 1——6单元 1——6单元 1——6单元 系数 0.025 0.025 0.025 -0.0375 -0.0375 说明 全明设计，通透性强，进深宽 室内动线规划简明流畅，动静分离 南向无遮盖物，采光好，户型内部功能区分明显 西朝向，通风、采光性能差，室内开窗位置不良 西朝向，通风、采光性能差，是住宅中进深最短的 各楼宇的价格表： 楼号 1# 2# 3# 4# 5# 系数和 0 0.125 0.025 0 -0.15 价格 8500 9562.5 8712.5 8500 7225 5、根据同一楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示： 层数 1F 2F 3F、4F 5F 6F 系数 -0.05 -0.025 0.05 0.025 -0.05 说明 干湿不分明，低矮，遮挡严重，视野度差。 位置较