2014中级经济师房地产专业知识与实务学习笔记-第三章建设用地使用制度教程解析.docVIP

2014年中级经济师（房地产）复习笔记 第三章 建设用地使用制度 1.建设用的概念和分类：⑴按建设用地所有权，分为国有建设用地和集体建设用地；⑵按建设用地服务的产业分类，分为农业建设用地和非农业建设用地；⑶按建设用的来源，分为新增建设用地和存量建设用地；⑷按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地；⑸按建设项目生产规模或总投资的大小，分为大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地；⑹按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。 2.建设用地的取得方式：⑴征收集体土地；⑵划拨国有建设用地使用权；⑶出让国有建设用地使用权；⑷国有土地租赁（注意：不同于建设用地使用权人出租建设用地）；⑸国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营；⑹国有建设用地使用权转让；⑺集体建设用地使用权的转移 3.建设用地管理的概念：国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。对象：以利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地。 4.建设用地管理的原则：⑴节约合理利用每一寸土地，保护耕地和提高土地利用率；⑵强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则；⑶实行建设用地有偿使用的原则；⑷社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。 5.建设用地管理的主要内容：⑴建设用地宏观调控管理；⑵农用地专用管理；⑶土地征收管理；⑷建设项目用地申请、审查、报批、供地工作；⑸建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理。 ··················································· 6.国有建设用地使用权划拨的范围与程序：⑴国家机关和军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源交通水利、法律法规规定的其它；⑵申请—审批（有权的政府）—拨地—发证。 ··················································· 7.国有建设用地使用权出让的特征：⑴是一种国家垄断行为；⑵有一定的使用年限；⑶出让是有偿的；⑷建设用地使用权可分别在土地的地表、地上、地下分别设立；⑸建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的（矿产资源、埋藏物和市政公用设施除外）。 8.招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定：⑴出让文件的编制（应包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单中标通知书或成交确认书、出让合同文本）；⑵出让公告的发布（提前20日在有形市场或指定场所、媒体公布招拍挂基本情况和时间地点）；⑶出让公告的内容（出让人名称和地址，出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求，投标人、竞买人资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法，索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式）；⑷出让底价的确定（市县人民政府国土资源行政主管部门根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或低价不得低于国家规定最低价标准）；⑸资格审查（出让人应对投标申请人、竞买申请人进行资格审查）。 9.招标出让程序：⑴投标（截止日期前收到有效，投入标箱后不可撤回，投标人对投标文件和有关书面承诺负有责任）；⑵开标（按公告时间、地点开标，邀请投标人参加，投标人或代表查验密封、当众点验文件，投标人少于3人出让人终止招标，不少于3人逐一宣布投标人名称、价格和投标文件主要内容）；⑶评标（小组为5人以上单数，依招标文件评标，可要求投标人对投标文件澄清、说明）；⑷中标（依评标结果确定中标人，价高者得可无评标小组）。 10.招标出让程序：⑴主持人点算竞买人；⑵主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开竣工时间等事项；⑶主持人宣布起叫价和竞价规则与幅度，无底价明示；⑷主持人报起叫价；⑸竞买人举牌或报价；⑹主持人应价；⑺主持人连续三次同一应价后无再应价落槌；⑻主持人宣布最高应价者胜标。最高应价未达底价主持人应终止拍卖，主持人可依竞买情况临时调整拍卖增价幅度。 11.挂牌出让程序：⑴挂牌公告的起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开竣工时间、起始价、增价规则、幅度等在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；⑵符合条件的竞买人填写报价单报价；⑶挂牌主持人确人后更新挂牌价格；⑷挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时间确定竞得人；⑸挂牌期届满时主持人现场宣布最高报价和报价者，并询问竞买者是否愿意继续竞价，如有转入现场竞价；⑹挂牌期仅一个竞买人，且报价不低于底价并符合其它条件的挂牌成交；两个以上竞买人，价高者得，价同、先报者得；无竞价或低于底价或不符合其它条件不成交。 12.建