房地产企业融资方式研究资料.ppt

房地产资产支持证券 房地产ABS是指商业地产公司出售了其应收账款，即将企业的租金收益等应收账款和未来收益权以债券形式出售。 目前国内还未出现真正的房地产资产证券化产品，但2005年9月15日吴中受益凭证”在深圳交易所挂牌上市，成为国内首只实现基础资产真实销售的资产证券化产品。 现阶段一些国内城市的商业物业已经开始尝试ABS融资模式。中海通证券正在为上海金茂大厦设计的将5年收益买断后打包上市的案例，可能成为商业物业资产证券化前锋。 商业房地产抵押贷款支持证券 CMBS是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。虽然亚洲和澳洲已经建立了CMBS市场，但中国内地尚未试水。 2006年9月麦格理——万达房地产基金发行了价值1.45亿美元的2006-1系列商业房地产抵押贷款支持证券（以下简称CMBS）。但据其评级机构标准普尔透露，：“交易的发起人是麦格理——万达房地产基金，这是一家注册于百慕大的大型房地产投资基金，该交易中的资产主要是中国大陆的大型零售超市房地产，这些房地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛等，该证券的预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款“。 尽管该项交易是通过“曲线救国”的方式完成，但却开启了中国内地发行CMBS的先河。　  我国房地产证券化进程 我国住房产业已具备一定的发展住房抵押贷款证券化的基础，目前还缺乏相关的法律法规，房地产证券化还在探索之中。 2005年12月《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》颁布后，建行和国开行资产证券化产品随即推出。2006年3月，资产证券化税收政策也已出台。财政部、国家税务总局联合发布通知，颁布信贷资产证券化产品的印花税、营业税和所得税等三项税收政策。根据通知，信贷资产证券化产品的全部环节暂免征收印花税。营业税方面，受托机构从其受托管理的信贷资产信托项目中取得的贷款利息收入，应全额缴纳营业税；对金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入征收营业税；对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税。所得税方面，对在当年取得、向机构投资者分配的信托项目收益部分，在信托环节暂不征收企业所得税。 我国房地产证券化总结 近些年，美国CMBS商业抵押贷款支持证券市场发展很快。这种方式是将大量商业房地产抵押贷款混合后证券化成与债券类似的形式，之后在资本市场上向个人和机构投资者出售。这种形式大大提高了抵押贷款的流动性和贷款机构的借贷能力，同时也使资本市场的各类资金能够流向房地产市场。 我国国内商用物业成功发行资产证券的难度仍然很大，比如单个商业地产项目很难达到资产证券化规模；已经在银行抵押的物业证券化难度较大；国内税负偏高，宏观调控影响市场预期等都可能成为资产证券化后的收益隐忧。因此，商业物业大量发行资产证券产品仍有待时日。 房地产证券化相关的法律、法规 《信托法》 《证券公司客户资产管理业务试行办法》 《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》 《证券公司专项资产管理办法的通知》 《信贷资产证券化试点管理办法》 《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》 第二十六 前沿货币合约 是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的形式进行的。与合资所不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合作方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合作方，他也与开发商共享利益、均摊风险。所以采用这种贷款合作的融资方式，开发商不仅能减少相应的风险，而且能够扩大项目规模，使房地产项目的贷款价值比达到较高的水平。 目前，受国内的法律限制，国内房地产企业还不适合开展这种融资方式。 第二十七 房地产辛迪加 是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，他由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任，房地产辛迪加可以募集到房地产开发商难以筹集到的权益或短期资金。 公众辛迪加使得普通投资者也能够投资于房地产；它们都可以被用于为房地产开发项目提供权益或债务融资，并且能获得税务优惠，现金流在公司层面上可以免税，直接流向投资人。??? 在1986年的税法改革之前，辛迪加是房地产开发项目的主要权益资金来源。但在此之后，它原先所享受的许多税务优惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公众辛迪加已经不再是重要的资金来源，不过私人辛迪加仍是小开发商最好的资金来源。 房地产辛迪加总结 房地产辛迪加采用有限合伙制，尽管国内有些省市进行了有限合伙制的试点，其中北京市中关村最早出台有