武汉武昌纯水岸东湖项目整体营销战略报告_43p_2012年_高端大盘_推售策略f解读.ppt

物业名称 积玉桥万达广场 所属板块 积玉桥 总建面 476500㎡ 规划户数 927户 容积率 4.57 环线 一环内 当前销售报价 18000-21000元/㎡ 主力面积段 240-340平米3房 车位配比 1:0.7 物业费 4.5元/㎡.月 市场站位 高端 整体形象 滨江豪宅 产品 类型 房型 面积段 均价 存量 去化 速度 高层 （毫宅） 三房 240-250 280-290 330-340 18000-22000 8.5 10套/月 重点竞争项目——万达公馆 竞争产品销售情况 项目成交客户分析 Part3 成交客户分析 成交客户年龄分布较为均衡，主要从事职业分布以房地产相关行业、贸易、金融保险、政府部门为主，9成以上成交客户置业目的为自住。 受限购政策影响，部分客户选择以孩子名义购房，故在成交客户年龄分布上无明显特征； 从事房地相关行业、贸易、金融保险、政府部门职业的客户占总量的71%。 武昌区域客户分布以项目周边徐东、东湖、青山、水果湖区域为主，四者占武昌区域客户比例达到76%。 武昌区域客户所占比例达到69%，其次”过江而来”的汉口区域客户所占比例也达到27% ，两者占项目成交客户比例在95%以上。 成交客户分析 受限购政策影响，部分外地客户选择以公司或本地户籍人士名义购房，故在数据上市外客户所在比例不高. 项目营销工作总结 Part4 项目入市背景 2012年上半年国家宏观政策依旧从严，武汉市场呈现”供大于求”和“高端住宅市场销售缓慢”的局面，且项目又受到上级管理部门在推广宣传和房产备案的双重限制；在这样的背景下，纯水岸东湖项目正式进入武汉市场。 项目营销工作总结 市场猜测—揭开面纱入市—控制推盘节奏—制造市场饥渴 热销纯东湖水岸引领武汉高端住宅市场 2012年上半年两次开盘热销，三个月累计完成认购23.95亿元，销售率达到88%。 项目营销工作不利因素 宏观政策 区域配套 政策干预 五年计划 Part叁 PART1 ：宏观市场分析 PART2 ：整体策略 PART3 ：各年度计划铺排 宏观市场分析 Part1 宏观经济形势 宏观经济下滑趋势明显，2季度GDP“破8”。 08年 今年 经济触底 今年GDP增长目标7.5% 7.6% GDP下滑至7.6%，09年以来首次“破8” 6月CPI同比增长2.2%，处于近两年低谷 宏观政策预期 固定资产及房地产投资增速双双下滑 固定资产投资与房地产投资双双下滑 未来5年经济将长期面临下行压力，并伴随经济结构调整阵痛，但短期内在政府强力刺激政策下有企稳回升的可能。 政府稳增长计划 启动一批事关全局、带动性强的重大项目 结构性减税政策，减轻企业税负 扩大节能产品惠民工程 鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域建设 各省市正抓住审批相对容易的机会，相继出台本地化经济刺激计划，且规模非常庞大 武汉市场供应预测 市场供应预测——2012年武汉整体市场供应将达到1192万方，同比基本持平，预计下半年供应量较上半年高33%。 27% 40% -2% 万方 武汉市场成交预测 市场成交预测——2012年武汉整体市场成交将达到848万方，同比微涨6%，预计下半年成交量较上半年高13%。 6% 万方 武汉市场存量预测 市场存量预测——2012年存量将从年中开始提速增长，到2012年底全市存量将达到1260万方。 万方 项目整体策略 Part2 项目整体策略 多产品搭配策略 价值递增策略 阶段性发展策略 结合工程进度，低密和高层产品结合推出，每期推出的产品线尽量丰富，确保在销售过程中有充足的空间应对市场风险； 营销连续性策略 灵活有效，步步为赢 通过项目配套不断完善以及对全盘推售合理铺排，不断推高项目的市场价值； 各营销阶段树立价格标杆的明星产品，在稳定全盘形象的同时，通过价格挤压促进现金流产品去化，以完成阶段核心营销目标； 通过高价值产品销售周期贯穿全盘，保持项目高端大盘的市场形象，维系全盘营销策略的连续性。 项目各年度计划铺排 Part3 项目2012年销售产品盘点 T9/T10/T11三栋景观高层共279套，约4.5万㎡，总货值预计约6亿 T1 T2 T1/T2栋：共1120套，5梯10户，57层1个单元 T3/T4栋：共704套，3梯4户，45层2个单元 T3 T4 T8 T8栋：共126套，3梯3户，43层1个单元 精装公寓T1/T2栋产品分布 户型 房型 面积 套数 套数比 A1 2*2*1 79.66 224 20% A2 76.68 224 20% A3 79.32 224 20% A4 77.38 224 20% B1 89.33 224 20% 合计 92000 1120 100% 超高层T3/T4栋产品分布