东阿农商银行微信课堂之房产抵押贷款风险与措施资料.pptVIP

信贷检查辅导中心2014.08 房产抵押贷款风险及防范措施 房产抵押到底有没有风险呢？ 　 　 房产抵押贷款存在的风险 （一）租赁权对抗抵押权 一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果先租后抵，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。 二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。 三是“明修栈道、暗度陈仓”和“阴阳”合同。 《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 以上规定包括两层含义： ⑴对于租赁权成立在先、抵押权设立在后的情况，给予租赁权对抗抵押权的效力。 “买卖不破租赁”。目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。 ⑵抵押权设立后抵押财产出租的，抵押权和租赁权的关系因抵押是否登记而不同。 首先，已登记的抵押权不受租赁关系的影响，承租人是在抵押公示的前提下订立的租赁合同，风险应当自担。为此，抵押权可以对抗租赁权。 其次，没有办理登记的抵押权不能对抗善意取得的租赁权。即在抵押权实现时，租赁关系不能解除，对抵押物的受让人继续有效。 “明修栈道、暗度陈仓” 案例 吴某，2013年1月4日（星期五）向银行申请房产（A区A座301室）抵押贷款，受理当天双人进行调查，该房产具有合法房产证明，经有效评估机构评估房产价值100万元，经查询吴某及家庭成员遵纪守法，无不良信用记录。2013年1月7日根据信贷制度的相关规定完成调查，同意发放吴某房产抵押贷款60万元，吴某提供二套房证明并也调查核实，该申请抵押房产也未向外出租，2013年1月8日贷款审批、签订合同，同日办理抵押登记。 这一系列操作都是按照相关制度进行操作，无任何违规操作。 2012年12月20日吴某与房屋租赁中介公司签订合同，全权委托房屋租赁公司对其房产（A区A座301室）进行租赁，长期租赁为主。2013年1月6日（星期日）房屋租赁公司与租户张某达成租赁协议，租期十年，一年房租3万元，如果一次性交够10年租金的话打八折。当天缴纳1万元定金，房屋租赁公司将该消息告知了吴某，得到了吴某的许可。2014年1月7日房屋租赁公司与张某正式签订房屋租赁合同，租期10年，一次性缴纳房租，租赁费共计24万元。 “明修栈道、暗度陈仓”就这样完成了。在签订抵押合同、办理抵押登记之前将房产租赁出去，且取得了10年的租金。 一旦出现风险，按照“买卖不破租赁”的原则，抵押物就很难进行拍卖处理了。 问题到底出在哪呢？ 问题出在贷后检查上。贷款发放之后，未严格按照操作制度进行首次贷后检查和季度贷后检查，凭主观意识认为该抵押贷款操作无漏洞、抵押物足值无处置风险，所以呢，就没有按照贷后检查要求去实地贷后检查，抵押房产已经出租接近一年了，贷款人都没有发现。 补求措施： 追加其他抵押或保证 防范措施: 1.在接受已经租赁的的房产进行抵押时,一定要充分考虑抵押权实现时的困难与风险,充分考察租赁合同的期限以及租金是否结清这两个问题。 2.严格落实贷前调查，查明拟抵押房产是否已经租赁。如果没有租赁，签订未处置承诺书，保证在抵押前没有进行处置的协议。 3.严格落实贷后检查，及时发现问题、及时化解风险。 （二）共有财产抵押的风险 如：2008年某信用社发放张某个人贷款150万元，以借款人房产作为抵押，未签订财产共有人同意抵押的保证书。贷款到期后，催收无果。结果发现，张某与妻子刘某于2009年初已经离婚，该房产已经法院判决归属刘某所有。贷款形成不良，张某也暂时无偿还能力，即使诉诸法律也难免形成损失。 共有财产法律规定：共有人对共有物不分份额地共享权力，共有人的权力及于共有物的全部。因而，任何共有人也就不能以其应有的份额设定担保权，而必须征得全体共有人同意，或事先取得其他共有人的授权。否则，担保行为无效。 如果设定抵押担保权时，贷款银行不知道或不应当知道该财产是共同财产，或者不知道或不应当知道未经其