山东威海石岛凤凰湖项目整体操作方案_214_复合地产_大盘_滨海生活区_操作流程解读.ppt

?日期/时间? ?页脚? 备注说明： 本项目一期A区的楼盘价格相对较低的主要原因是为日后整体项目的推广作基垫，通过一期A区的低价位的价格差异，吸引目标群体的注意，为后期的项目续势。另外，为整体项目续势及项目一期A区板块自身周遍景观相对匮乏和整体规模没有起来等因素。在此建议开发商在价格策略上，以低价位入市，从而形成强烈的品牌差异性，为项目后期操作提供有力的支撑点。 ?日期/时间? ?页脚? 3、付款方式策略 （1）付款方式建议 1）一次性付款 付款进度：交纳定金后起一个月内付清全部房款。 2）建筑分期付款 付款进度：首期50%（15天内全部交清），封顶时40%，交楼 时10%。 ?日期/时间? ?页脚? 3）一年分期付款 付款进度：首期50%（15天内全部交清），半年内30%，一年内 20%。 4）按揭付款 付款进度：首期30%（15天内），按揭金额为总楼款总额70%。 ?日期/时间? ?页脚? （2）不同阶段付款优惠措施 1）正常销售时期的付款优惠措施 A、内部认购阶段，签订认购书者，享受1%的优惠，并可参加日 后举行的所有抽奖活动。 B、部认购阶段，交付30%房款者，享受2%优惠。 ?日期/时间? ?页脚? C、部认购落定客户并购房者在公开发售一个月内推荐朋友购房成 功者，获赠全家免费“石岛海滨假日两日游”的机会及一年 “法华院”旅游景点免费参观门票。 D、公开发售当天交付30%房款的客户享有与内部认购同等待遇。 E、公开发售一周内签订认购书者，享受1%的优惠。 ?日期/时间? ?页脚? 2）促销期的付款优惠措施 A、老业主推荐新业主成功购房，老业主送一年管理费，新业主送 半年“法华院”旅游景点免费参观门票。 B、内部员工成功推荐客户购房者，客户享受1%的优惠，员工得 1000元“斥山水产集团购物卡”。 ?日期/时间? ?页脚? 4、销售控制策略 （1）价格控制法 价格控制应以“低开高走”，但也要分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间，”这样既能能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，随着心理需求的变化呈不规划变化。 ?日期/时间? ?页脚? （2）销量控制法 在整个销售过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。 ?日期/时间? ?页脚? （3）时间控制法 销售期一般分为四个阶段：开盘前准备期、开盘初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与这对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，以便掌握什么时间该控制什么，如何去控制，从而产生协同效益。 ?日期/时间? ?页脚? 价格控制、销量控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定比例面市，通常采用倒“葫芦”型。量在谁手中，谁就能控制价格，犹如股市的“庄家”一样。随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个销售过程就是一个比较完美的销售控制过程。 ?日期/时间? ?页脚? 六、项目推广策略建议 （一） 项目公关活动建议 1、弗拉门哥·欢乐海岸——新闻发布会 当项目一期A区——“弗拉门哥·欢乐海岸”开盘的时候，举行新闻发布会。邀请威海市政府或省建设厅相关领导、专家，对山东省第一座大型复合房地产住宅进行宣传，其前后配以新闻、软文的炒作，在社会上造出项目的声势。同时，为更加营造现场氛围，建议开发商在万米海滩上举行露天开盘新闻发布会或在海边游艇上举行。从整个开盘现场的气势上，形成独特新闻亮点，尽而达到宣传的效果！ ?日期/时间? ?页脚? 2、弗拉门哥·欢乐海岸——海岸沙雕艺术节 在十·一黄金周期间，除宣传产品本身及旅游景观外，为能更吸引、调动目标客户的注意力和参与性，建议在万米海滩上组织胶州湾大型沙雕艺术节活动。以此造势，为项目树立形象，及提高知名度。 ?日期/时间? ?页脚? 3、弗拉门哥·欢乐海岸——渔家文化节活动 以“体验渔家生活，演绎渔家风俗”为主题的大型渔家文化节，让目标客户在领略渔民丰收喜悦的同时，体验具有独特地域风俗的渔家习俗。 ?日期/时间? ?页脚? 4、弗拉