常州万都·国际陶瓷装饰城项目整合营销报告P资料.pptVIP

* 市场攻击点二：价格策略 价格策略： 价格作为发展商和购房者最关心的问题 合理的定价来源5大前提基础 行业租金反推项目售价 相似项目的市场价格比较 项目开发成本 发展商预期利润 投资门槛（总价）控制 充分利用客户资源，差异化定价，拉开价格区间，针对投资客户要控制好总价，力争使项目成为同 等档次投资产品中低投入、高回报的典范。 1、租金反推售价： 采用商业地产中流行的以行业租金单价为基础，按相应投资回报标准，反推项目单价的方法，本项目将结合老市场和品牌市场综合考量： 已知老市场租金水平：300—650元/㎡/年 若年投资回报按7%计算，则售价为：4286—9286元/㎡ 若年投资回报按8%计算，则售价为：3750—8125元/㎡ 已知红星美凯龙租金水平：1200—2400元/㎡/年 若年投资回报按7%计算，则售价为：17143—34286元/㎡ 若年投资回报按8%计算，则售价为：15000—30000元/㎡ 由租金反推售价，结合项目自身情况， 项目预期实收价格：8000元/㎡—15000元/㎡之间 2、市场比较价：（附价格简报） 商业地产各类投资产品不尽相同，本次将根据调研的商业项目价格区间，根据自身产品投资档次判断价格区间： 已知专业市场价格：6500—10000/㎡/年（返租前） 通过对地段、市场氛围、自身档次、商业形态的综合比较， 可初步得出项目预期价格：7000元/㎡—13000元/㎡之间 其他商业项目价格：13000—30000/㎡/年 总价范围：50万—200万之间 3、总价控制法： 商业地产作为投资产品中的一种，潜在目标客户大多为投资客户，投资门槛是衡量投资人群范围宽窄的前提，经验证明：面积小、总价低的产品去化速度快、风险低，所以本项目应差异化定价，控制2—4楼层预期热点投资区域的铺位总价在：50—70万之间，降低投资门槛，使客户面最大化，降低项目风险。 通过对租金反推、市场比较、门槛控制等方向的探讨： 本项目一期预期实收均价为：10000元/㎡ 1F实现实收均价：17000元/㎡ 2F实现实收均价：8600元/㎡ 3F实现实收均价；8500元/㎡ 4F实现实收均价；5800元/㎡ 市场攻击点三：租售策略 租售策略： 租售模式是开发商： 开发理念的反映 运营实力的体现 租售模式更是投资者： 降低投资门槛的平台 获得投资回报的保障 我们要以实现“万都、投资者、经营者”三方共赢为根本出发点，以项目实现快速销售为落脚点，结合项目自身优势和不足，大手笔挥写无人出其右的租售政策，以真正的稳健投资、稳健增值重塑投资市场标杆。 1、自营户买铺自营：（3+10模式） 买铺即送3年24%租金收益，签13年经营管理合同 客户须在与发展商签定《商品房买卖合同》同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期3年的《业主自营协议》及《自营租赁合同》并缴纳自营保证金人民币30000元/铺（开业后自动转为押金，超过3套商铺的自营保证金最高限额10万元），确保在项目一期开业日按时进场开业；发展商经营管理公司将一次性支付客户3年24%租金收益（相当于总房款的24%）。 2、投资户买铺投资：（3+5+5模式） 前3年24%租金收益一次性返还，中间5年按合同价每年8%返还，后5年按当时市场租金收益标准分年返还，签13年委托管理合同。 客户为确定万都·国际陶瓷装饰城顺利开业并持久兴旺，投资客户须在与发展商签定《商品房买卖合同》同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期13年的《租赁委托协议》，同意将开业之日起的13年经营权无偿提供给万都·国际陶瓷装饰城委托的市场经营管理公司；为此，发展商经营管理公司将一次性支付客户前3年租金收益（返总房款的24%），第4年—第8年的5年间，开发商将以购房合同款的8%分年返还给客户，第9年—第13年的5年间，开发商将以市场实际租金标准分年返还客户，从第14年开始，投资客户可自行出租或委托万都·国际陶瓷装饰城所授权的市场经营管理公司出租，市场经营管理公司将以不低