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混合使用的填入式開發 概說 假設您是劍橋市的都市設計顧問，被要求在Figure 1與 Map 1所呈現的基地中提出一個填入式的開發提案。 市政當局希望該基地能發揮最大的開發潛能，依據PUD 1（譯註：Planned Unit Development，計畫單元開發）相關管制規則進行開發。市政當局希望最少有60%的土地作為集合住宅使用。 基地位處一個轉換性的區域，周圍是住宅區邊緣、商業使用區域與MIT。 Figure 1 開發架構 分區管制－基地的分區管制規則詳列於PUD 1文件中。 通路－基地為四條道路圍繞：Albany St., Main St., Massachusetts Ave., Windsor St.。提案允許設置新道路以分割該街廓，或維持現狀的單一街廓。行人通道與步行系統應優先考量。 造型－所有建築造型應符合既存的管制規則，如同PUD 1所列。 Map 1. 成果： 涵構、基地分析、概念平面 基地平面（比例尺 1:40） 土地使用、基地內的分區計畫與密度計畫 都市設計準則 兩個斷面圖（比例尺 1:20） 量體草模（比例尺 1:40） 期限： 最後發表--課程的最後一天 City of Cambridge PUD-1 DISTRICT： DEVELOPMENT CONTROLS 劍橋市PUD-1區域：開發管制規則 13.21目的。PUD-1區域預定提供中密度混合使用的開發機會，讓商業、辦公與各種住宅用途得以並存。 13.22 PUD-1區域允許的使用項目。 13.22.1下列使用項目經計畫委員會核准後，得以單獨或合併施行： （1）所有住宅使用 （2）所有機關、運輸、通信、公共設施使用 （3）所有辦公室與實驗室使用 （4）所有零售業與消費服務使用 13.22.2任何其他單獨使用或合併使用的項目亦可經由計畫委員會的核准後付諸施行，只要申請人證明該使用項目符合實質的公共利益。 13.23區域的量體管制規則 13.23.1開發區塊的容積率不得超過3.0。 13.23.2 PUD開發區塊的面積最小為2.5英畝。開發區塊中無特定的最小用地尺寸（譯註：最小長度或最小寬度）。計畫委員會應核准位於開發區塊中所有的用地尺寸。 13.23.3為了計算居住密度的需要，每個居住單元的最小土地面積應為600平方英尺。居住密度應以全部開發區塊為基礎來計算。 13.23.4開發區塊沒有最小寬度限制，另開發區塊中的用地也沒有最小寬度限制。亦沒有前院、後院、側院的最小尺寸限制。計畫委員會核准所有這類的建築退縮。 13.24高度 13.24.1建築物的最大高度為60英尺，13.24.2與13.24.3所述者例外。 13.24.2假如提供下列公共利益之服務性設施，計畫委員會允許建築高度至高到110英尺： （1）提供公共使用的開放空間與休閒設施； （2）設有步道或類似設施讓人們可以穿越PUD區域到達具有自然或人文特定價值的現存區域； （3）開發的設計案可加強基地與毗臨區域之自然或人文特質者； （4）PUD區域內部設有符合民眾需求提供步行者的購物中心、拱廊商場、人工地盤或類似設施； （5）設計符合家庭人數需求之住宅開發； （6）住宅區開發提供不同的經濟組群的需求，這些組群分別使用聯邦、州或私人計畫的法定保險，這些保險分別因應不同的收入階層； （7）讓計畫委員會對開發商所提供一般大眾具特別注意或對城市發展目標有特別貢獻之其他服務性設施；然而，計畫委員會不應通過任何最終開發方案，其中土地有20%（含）以上的建蔽率，且建築物高度需依5.23章節規定：80英尺的高度限制或5%以上建蔽率的建築物高度超過100英尺。儘管計畫委員會會考量狀況，他們也許會同意檢核開發案的特別許可申請，這些申請案雖未符合先前的13.24.2節，惟最終開發計畫將與規定相符合。 13.24.3開發方案提供的建築物高度如有超過60英尺，計畫委員會將考量下列事項： （a）增加的高度不會投射過量陰影或改變氣流導致鄰近建築物的日照量與新鮮空氣受到不良影響； （b）增加的高度會緩和負面的環境衝擊，諸如：過多的地表覆蓋、開放空間的減少與單調的發展； （c）經由與鄰近建築物在視覺上及功能性上建立和諧關係，增加的高度不會產生不利影響且會在視覺上或實質上增加美好的感受； （d）增加的高度乃藉由減緩周圍交通與停車衝擊的措施中獲得； （e）提案建築物的座向與位置應不能減損哈佛廣場的健康性與安全性； 13.25可用的開放空間。可用的開放空間之最低比例應佔開發案全部土地面積的15%（於Article2.000與開發管制規則5.22中述及），下列為例外的狀況： 13.25.1假若開發案緊臨既有的開放空間且與該開放空間在機能上與實體上有良好的整合，如利用新建築物的座向、建築物出入口的位置、主要活動點的步道連接，則計畫委員會可