城市规划概论(92页)讲解.ppt

《城市规划概论》 第四章 城市规划的工作内容 §3 控制性详细规划 §3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制 一、控制性详细规划的含义、特点 定义： 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求 特点 控制引导性和灵活操作性。对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导 通过技术指标来规定土地的使用性质（小类用地）和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点 控制内容 控制性详细规划所控制的要素：土地使用控制、环境容量控制、建筑建造控制、城市设计引导、配套设施控制、行为活动控制 控制方法 实现规划意图选取控制的手段，对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性的影响 §3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制 二、土地使用控制 1、用地面积与用地边界 用地面积。精确度到小数点后两位。用地面积与征地面积有差异 用地边界 是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属 地块的用地边界划分原则 1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块； 2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； 3）建议有一边和城市道路相邻； 4）结合自然边界、行政界线划分地块； 5）考虑地价的区位级差； 6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； 7）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标； 8）规划地块划分应满足“专业规划线”的要求（道路红线、水面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护紫线、燃气等橙线） 尊重地块现有土地使用权和产权边界 2、土地使用性质控制 划分参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。10大类、46类、73小类 控制性详细规划要求划分到小类 部分用地的归属有一定的困难，建议补充一些新的分类 3、土地使用兼容 指多种用地性质在地块内的混合布置问题 目的：使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去控制作用 适建范围规定由用地的适建兼容表反映（用地使用性质兼容表） 土地使用兼容的原则： 促进相关功能建筑的集中布置 提高土地经济效益 减少环境干扰 确保非营利性设施、市政设施用地不被占用 保持土地使用的有限灵活性、允许部分建筑、设施混合布置 提高应变能力的同时，又不和总体规划相违背。 §3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制 三、环境容量控制 对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定 自然环境：日照、通风、绿化等 主要指标：容积率、建筑密度、绿地率 延伸指标：空地率、人口密度、人口容量 1、容积率（FAR） 概念：又称楼板面积率或建筑面积密度。是地块内所有建筑物的总建筑面积之和（Ar）与地块面积（Al）的比值 容积率的确定因素：地块的使用性质；地块的区位；地块的基础设施条件；人口容量；地块的空间环境条件；地块的土地出让价格条件；城市设计要求；建筑方式和形体规划设计 地块的使用性质 如，商业、旅店和办公楼等的容积率一般高于住宅、学校、医院和剧院等 地块的区位 如，中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。区位和级差地租决定着土地使用强度 人口容量 人口容量高回造成交通拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分 地块的土地出让价格条件 即政府希望的价格。容积率与出让价格成正比。关键在于获得使社会-经济-生态环境协调发展的最佳容积率 容积率与城市开发的关系 城市开发费用构成主要有前期投资费用、开发利用总额以及开发资金的循环速度等。 前期投资费用：土地的有偿使用；场地平整；基础设施建设等。是一个相对稳定的支出 增加容积率，以利于降低分摊成本。 容积率与可持续发展的关系 过高，造成过分拥挤和环境恶化，将引起人们心理上的紧张和不安定感；同时，环境质量下降，也会引发地租及房价下跌，降低开发利润。 2、建筑密度 概念：指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例 使城市保持适当的密度，满足日照、空气、防火安全等需要 3、居住人口密度 指单位建设用地上容纳的居住人口数