商业市场调研报告(46页)详解.pptVIP

东莞商业市场调研报告 《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》商业远期规划：东莞将形成“一主八副”的商业格局。 一主：建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心。 花园新村、市桥运河、东纵大道、东城大道、鸿福路、万江商圈形成“六国争霸”格局 东莞商业总量大、人均多；莞城、东城为最成熟商圈，本项目商业不处于现有商圈之内； 莞城为传统中心，后转移至东城、南城，万江发展缓慢 传统：莞城为东莞传统商圈，具有较强辐射能力，但随城市中心南移，莞城商圈日趋没落 专业市场多、独栋商业体为主、分布零散、沿线街道商业形象差。 主力店中家居卖场占比达34%，整体空置率高达24%，街区商业较少。 东城大道商圈业态种类齐全，大体量商业众多，以中低档为主。现有商业总量约45万平米。 商业类型种类丰富，分布均衡，商业环境较成熟 高端：不仅仅是商品档次的高端，更重要的是购物过程中观感享受的高端。 鸿福商圈是代表性的区域级商圈，其业态构成、发展趋势均更符合现代商圈特征 东泰商圈是代表性的社区型商圈，其业态特征明显偏向解决日常生活所需 南城商业步行业态较为低端，人气较旺，客户群以南城工厂区打工者为主 南城以大型社区为主体，将形成以生活配套型商业为主的小型社区商圈 宏图9地拍出，总部基地规划落实，后势发展看好，增加片区商业需求 宏图片区9地拍出，分别由光大、万科、宏远、世纪城、新世纪等本土一线发展商拍得，均为金融、商业用地，容积率高，成交均价较低。总部经济基地规划初步落实，后续发展趋势看好 新兴商业：南城是东莞城区新兴商业，集中商业主要集中于鸿福路，未来发展多为社区型商业，以生活配套为主 世博广场—满足中端消费的综合性购物中心，一部分区域经营良好，一部分区域处于“死火”状态 地王广场—大型综合性购物中心 华南mall—以惨败收场的亚洲最大MALL 星河城—第6代商业模式，打造一种高端生活方式 第一国际（汇一城）—一站式购物娱乐中心 南城：中信新天地近年成熟起来的大型住宅社区，纯配套型商业 东城：怡丰都市广场，以餐饮见长的住宅底商，街铺特征明显，依托东泰片区居住人口发展，具有一定辐射能力 东城：东泰花园，典型的成熟社区型商圈，规模资源优势突出，依托东泰花园等社区居住人口逐渐发展形成，商业规划均为街铺 南城：世纪城国际公馆开发中的大盘，业态偏向服务类而非消费型 “万江三兄弟”：三大项目均属于典型的社区型商业，规模大，地段、氛围一般，走货缓慢 南城商圈小结 南城商圈为东莞新兴商圈，依托南城发展进程，鸿福路依托高端写字楼发展高端业态，东泰、南城步行街依靠周边众多社区带动形成社区商业 除鸿福路外，南城商业多为自发形成，如东泰商圈，人流较大但业态相对低端，多以社区配套为主，辐射能力较弱。 南城商圈未来发展将随房地产开发进程，依托大社区发展社区型配套商业，如景湖时代城、金域华府等 宏图片区规划将带动南城商业新兴中心形成，具有一定发展前景，但发展周期与发展形势具有一定不确定性。 市场总结 商业市场综述： 商业项目情况综述： 受消费群体层次差异及规模限制，东莞商业市场发展一直较为缓慢，城市级商圈依然是主力； 随着城市配套建设和商业项目开发量的增加，部分区域级商圈近年来发展迅速； 社区型商圈受制于社区规模及聚合度等问题，仅个别形成规模。 地段佳，商业氛围强的城市、区域级商圈项目销售情况相对较好，价格实现也较高； 商铺走货对推售节点依赖度高，短期冲高但较难延续的特征明显； 资源和前景是提升商业项目价值的有效因素，社区商业价值提升增值点较少，实现价格普遍低于大型商圈内商业项目； 海雅百货、好又多超市、国美电器、电脑数码主题商城、电影院 主力店 零售业：75%餐饮：15%休闲娱乐：10% 业态组合 由于商业体量过大，部分区域处于死火状态，空置率约35%。 经营状况 中档综合性购物中心 项目定位 约20万平米 建筑面积 东城大道与东城中路交汇处 项目位置 世博广场 项目名称 以组团模式规划布局，更像是“专业市场的功能分块”，没有购物中心的现代时尚感；单体规模过大，不利于营造良好的购物消费氛围；主力店占据主出入口位置，不利于其它区域的经营；餐饮休闲类业态占比较少，不利于辐射氛围的扩展；缺少休闲互动体验功能，不能满足人们日益提升的消费需求。 集中商业 个案分析 彩怡百货 主力店 零售：25%餐饮：5% 家电卖场：5% 百货店：30% 空置：35% 业态组合 百货店经营情况一般，零售区二、三层大量空置。 经营状况 大型购物中心 项目定位 约10万平米 建筑面积 东纵大道与罗沙路交汇处 项目位置 地王广场 项目名称 一层少部分空置 二、三层大部分空置 地王广场布局呈L型，消费者可以不经过其它区域直接进入主力店，主力店对项目整体经营带动不大。其它区域经营业态主