商业地产基础知识培训46页教程解析.ppt

硬件 软件 地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ● ● ● 销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ● ● ● （2）内在因素 目 录 房地产概念 1 商业地产分类 2 商业地产的专业名词 3 投资概算与投资回报收益 4 三：商业地产的专业名词 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 　　这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 　　区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 　　板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如潜山路板块。 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。 核心商圈 次级 辐射 商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。  地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。  节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 　 地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必要性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 2. 业 态 （1）业态定义 业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 （2）商业业态共有17种 食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物。 3. 业 种 （1）业种定义 商业业种指的是商业经营、贩卖、代理商品（物品+服务）种类，业种店是根据经营商品种类的不同来区分的。 （2）商业业种分类 购物类 批发、零售 生活服务类 家庭服务、洗染服务、保健服务、美发美容、洗浴服务、婚介服务、殡葬服务、彩扩服务、社区服务 3. 业 种 餐饮服务类 正餐服务、快餐服务、休闲餐饮、其他餐饮 文化类 电影院、歌剧舞剧院、话剧院、戏院、马戏场、文史馆、图书馆、博物馆、档案馆、文化遗址、展览馆、纪念馆 休闲娱乐类 室内游戏、主题乐园、休闲健身、其他娱乐 4.业态店与业种店的区别 业 种 店 业 态 店 历史 过　　去 早于业态店 迟于业种店 现 　状 成为业态店的组成部分 独立于业种店存在 趋 　势 向品类店发展 目的性消费明显 向多业态复合方向发展 休闲消费比重增加 背 景 起　　源 商品短缺时期 　商品丰富时代 供需关系 　需求大于供给 　供给大于需求 顾 客 消费概念 　强调物质需求的感受 　强调精神需求的感受 消费心态 　到店里买要买的商品 　到店里看有什么商品可买 商品知识 缺乏　 充足 销 售 者 经营重点 　注重商品的销售能力 　注重商品的销售方式 经营管理 　以经验为导向 　以现代经营理念为导向 经营理念 　以销售商品为中心 　满足消费需求为中心 商品知识 　充足 　－ 角色扮演 　为生产厂家销售商品 　为消费者采购所需商品 销售目的 　把商品卖出去为目的 　以满足消费需求为目的 店内规划 　以商品为中心来规划 　以经营方式为中心规划 商品类型 　单项商品多项种类 　多种商品多项种类 组织成员 　以家族成员为主 　社会招聘为主 顾客维系 　以情感为基础 　以服务为基础 5.商业地产的流行概念 1、MALL:中文俗称摩尔，英文Shopping??Mall 的简称，可译为超级休闲购物中心，是20世纪50年代初兴起于美国，现在欧、美