_佛山_沿海馨庭商业定位及营销策略报告_邓文乔霍家驹黄丽娟戴署宏解读.ppt

首推产品（9座-10座）， 收筹近5个月，拥有良好的客户基础； 属于二级产品，作为首推产品更受市场欢迎，利用首次推货热销带动整体销售氛围； 二次推货（1座） 利用首批商铺的热销，加推1座产品，实现收益与去化速度的平衡，为后期商铺推售奠定客户资源及溢价基础。 三次推货（13座、14座） 在前期商铺热销后，项目整体商业价值已打入市场，客户关注点必集中在剩余优质货源上，产生抢到即赚到的投资意欲。此时应市加推13-14座，持续热销。 四次推货（4座、5座、6座） 随着下半年华润万家开业，澜石二路开通，一级商铺的昭示性及商业价值将得到最大呈现，市场关注热度聚焦，此时推出最好的产品，将能实现商铺整体最大的溢价利润支撑。 五次推货（2座、3座、14号楼） 随着项目交楼、展示全面完善、配套落成，居住价值将得到进一步提升兑现，届时再推出2、3座商铺，利用浓厚的社区氛围对最后一期商铺进行加推，完美收官。 11座择机而推 整体销售策略 14 5 9 4 11 1 2 商业分布 9 10 3 14号 5 14 5 9 4 11 1 2 商业分布 9 10 3 14号 5 等级 楼栋号 均价/㎡ 一级铺 4座、5座、6座 均价26500 二级铺 9座、10座、11座 均价24000 三级铺 13座、14座 均价23500 四级铺 1座、2座、3座、14号楼 均价22500 静态定价对比 在项目商铺整体均价23891元/㎡的基础上，根据四类商铺分级综合权重评分，得出以下预测均价： 楼座 面积（㎡） 均价(元/㎡) 总价（元） 4座 1215.56 2650039 5座 739.23 265006座 1223.39 265009座 1223.38 2400010座 932.88 2400011座 960.92 2400028 13座 360.75 23500 8477597.109 14座 1313.60 2350025 1座 1343.90 225002座 1129.20 225003座 1389.81 2250065 14号楼 1862.25 225007 汇总 13694.88 23891 327197557 静态货值 14 5 9 4 11 1 2 商业分布 9 10 3 14号 5 动态定价对比 从近三年禅城的商铺价格走势来看，商铺每年的价格升幅平均约8%；随着单价升高升幅率将会降低，未来三年价格升幅每年约5-8%： 我项目商铺推售周期计划1年，按照每次推货涨幅约3%计算，动态均价24904元/方，动态收益测算如下： 等级 楼栋号 推售时间 均价/㎡ 分层均价 二级铺 9座、10座 2013.7 均价24000 首层：36000 二层：12000 四级铺 1座 2013.8 均价23175 首层:34500 二层:11500 三级铺 13座、14座 2013.9 均价24205 首层:35500 二层:12500 一级铺 4座、5座、6座 2013.11 均价27295 首层:40500 二层:14000 四级铺 2座、3座 2013.12 均价23870 首层：35500 二层：12000 14号楼 2014.5 均价24586 首层：35700 二层：12300 二级铺 11座 2015.5 均价26000 首层：40000 二层：14000 Plan 1-（9座-10座）捆绑销售模式 二层 销售模式 编号 捆绑面积 总价(元) 备注 独立销售 9座P4、P5、P10、P11、10座P1 60-65㎡ 2136925-2626888 单层捆绑 10座P2-P4 185㎡ 6763752 10座2P1-2P2 290㎡ 2897787 两层捆绑 （9座P1-P3+2P1-2P3）； 285㎡ 2460480-8029901 可拆分两层单独捆绑 （9座P6-P7+2P4-2P7）； 340㎡ 2460028-6942232 （9座P8-P9+2P8-2P11）； 340㎡ 2321116-6663369 10座P5+2P3； 190㎡ 4145428 10座P6+2P4 180㎡ 4370772 首层 *标同色块商铺为捆绑销售商铺 捆绑模式： 基于项目铺型特点以及均衡出货考虑。 最高价8029901元， 最低价2136925元， 主力价格区间在2000000元到7000000元. 首层 二层 Plan 2-（9座-10座）散卖销