一米阳光ppt050725-ok.ppt

项目营销策划报告 聚信·一米阳光 第一部分 我们的竞争环境 →新八条：在原“旧八条”的基础上对稳定房价、调整住房供应结构、城市拆迁、住房需求控制等问题提出了新的控制措施。 　　→七部委举措：在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。 　　  从国家近一年的调控政策来看，其目的在于规范市场，控制经济过热，从而最大限度减小人民币升值可能带来的冲击。从运作方式来看，政府相关政策的基本出发点是“调控”而非“打压”。反观重庆房市整体态势较好，不属于重点调控区域，在经历短期调整后仍将进入稳健发展期。 →2004年重庆房地产市场在经历了上一年的快速发展后，进入了一个全面盘整期。竞争加剧使得大部分开发商在努力提高自身产品品质的前提下，保持了比较稳健的价格策略。　　→众多国家宏观调控政策的出台，影响了投资者和二次置业者的心理预期，该类客户对房市多持观望心理，对投资性物业以及中高档产品的打击较大。→现阶段热销物业户型紧凑，性价比高，主要针对一次置业者，在整个销售过程中采取一系列如促销、打折等手段提升产品附加值。→另一类畅销物业为：真正占有稀缺资源，打造出独具特色的产品的楼盘。→价格过高，产品同质化严重的楼盘则明显滞销。 　 →市场在前阶段政策尚未明朗化时，购房需求被刻意压制，随着七部委认为重庆市房地产市场不存在泡沫的舆论引导，及相关政策的逐渐明朗化，使得购房者观望心理减弱。　　→我们认为重庆楼市回暖的拐点将出现在下半年，且将首先表现为二次高端产品销售速度明显加快，销售出现小幅度井喷，继而将影响扩大到其它产品。一次置业者因担心价格持续走高而跟进购买，使得整个房地产市场呈现上扬的态势。→受宏观政策的影响，2005年上半年市场广告推广量锐减，各大开发商都在积蓄营销力量，将推广积压到下半年集中爆发，故下半年楼市无论从供给量和营销竞争来看，都会相当激烈。  虽然重庆市房地产市场呈现逐步回暖态势，但是销售状况较好的物业均为性价比高之物业，消费者在经过宏观调控后，购房更为理性。本项目也应走此路线，实现快销。 →随着龙头寺火车站及长途汽车站的兴建及运营提上日程，将对龙头寺区域的发展产生重大的推动作用，但同时由于火车站及长途汽车站在一般市民心中形象相对负面，故它们将对所在的附近区域的档次产生一定的不良影响。　　→本项目附近有红唐路、新溉路两条双向六车干道通过，道路形象较好，区域内其它路网发达，到达解放碑、江北核心城区均比较方便。→以新溉路为界，道路以北属于火车站、长途客运站区域，且地块开发划分较为零碎，区域档次相对较低；道路以南区域在地域及心理上受火车站、长途客运站影响较小，紧邻成熟的五黄大社区，且地块较为干净，整体档次较高。 ☆分析结论  以新溉路为界重新认识本项目区域属性，新溉路以南受火车站、长途客运站的影响较弱，道路便捷且形象良好，成规模的中高档次项目汇集，毗邻五黄路，为五黄大社区的延伸发展区域概念。 ☆区域状况描述： ☆与龙头寺区域差别： ☆区域状况描述： ☆与龙头寺区域差别： ☆区域状况描述： ☆与龙头寺区域差别： ☆区域状况描述： ☆与龙头寺区域差别：  同以上各区域相比，虽然龙头寺片区城市化速度迅速，区域发展成熟快，但不是高端区域。 第二部分 我们自己 优 对 第三部分 项目定位 第四部分 概念规划建议 第五部分 营销策略简析 诚信营销　展开诚信营销，就客户购房过程中最关心的几方面做出“阳光”承诺，体现项目“阳光”小区内涵。悬念营销　将敏感因素推迟公布，营造悬念。情景营销　重视“过程性消费”的“满意度”和快乐。让消费者体验未来的生活场景和与众不同的生活方式，触动目标客户的购买欲望。定向营销　对某特定单位、特定人群展开营销，使得营销更有针对性。文化营销　通过举办高雅的文化艺术活动，展现开发商打造文化地产的理念追求，同时达到提升项目品牌形象。影子营销策略　在目标客户经常活动和出现的场所（咖啡吧、酒吧等）投放项目资料。会员营销 1、价格策略　采用低开高走策略，开盘项对较低的价格入市，待形成热销氛围，客户的认可度进一步提升，区域相关配套更为成熟之后，再适度提升价格，造成物业畅销升值的印象，进一步促进销售，实现利润最大化。 广告传播情景营销＋现场销售网络营销活动营销＋事件营销业主直销：阳光沙龙：影子售楼处： 媒体选择　不局限于晨、晚、商等主流媒体，还应选择性投放新女报、渝报、青年报等报纸媒；　选择五黄