房地产的评估房地产评估的成本估价法.pptVIP

房地产的评估 房地产评估的成本估价法（略） 房地产评估的市场比较法 房地产评估的收益还原法 房地产评估的市场比较法 概念 将评估对象与近期已交易的相似房地 产进行各方面的对照、比较，通过对这些 已交易的房地产的成交价格的修正，来求 取估价对象房地产价格的一种评估方法， 简称市场法 ※ 市场比较法是房地产评估中最重要、最 常用、最成熟的一种方法 房地产评估的市场比较法 基本原理 理论依据——替代原理：具有相同效用 的商品可以相互替代，其替代性越强，价 格越趋于一致 现实性：在房地产市场中，确实存在着 大量的具替代性的房地产在交易，它们的 价格相互影响、彼此接近 房地产评估的市场比较法 对“替代”的认识—— （1）由于房地产的个别性特征，能完全替 代的房地产几乎是没有的，这里的“替代” 强调的是一定的相似性 （2）相似性应主要体现在：用途、所在区 域、具体位置、建筑结构、楼层、交易时 间、交易方式等 房地产评估的市场比较法 评估价格的形成—— （1）以符合替代要求的交易实例成交价格 为基准 （2）通过将评估对象与交易实例在“相似 性”所要求的各个方面进行分类比较，找出 异同，并以适当的方式量化，以修正基价 （3）通过对若干交易实例的比较和价格修 正，综合各修正价格，以确定最终评估价 房地产评估的市场比较法 适用条件 在相同或类似地区存在较多的与待估房地产相似的交易实例 市场交易资料完备并易于收集 评估人员必须具有丰富的实践经验 ※ 不宜采用市场比较法评估的房地产类型： 房地产市场发育不完善、较少交易的房地 产；不能交易的房地产 房地产评估的市场比较法 基本步骤 （1）收集充分的交易实例 途径：官方发布，媒体公布，专业机构提供，个别走访，专业查询，… 内容：房地产的位置、用途、性质、结构、装修标准、使用情况、完损程度，环境、交通状况、市场特性，权利状况、交易日期、交易价格、支付方式，… 房地产评估的市场比较法 （2）选取供比较参照的交易实例（可比实例） 数量：不少于3个 相似性要求： ※ 属同一供需圈内的相同地区或类似地区 ※ 用途相同（住宅、办公、营业、工业等） ※ 交易类型相同（买卖、租赁、抵押等） 房地产评估的市场比较法 ※ 建筑结构相同 ※ 交易日期与评估时点接近 （一般要求时差在1年以内） ※ 其他个别条件相近 ※ 交易实例属正常交易，或可修正为正常 交易 （3）对交易实例价格进行修正 房地产评估的市场比较法 交易日期修正 交易情况修正 ※ 需修正的特殊因素和非正常交易行为： 交易双方有特别利害关系；特殊条件下的 交易；特殊方式的交易；其他特殊的情况 房地产评估的市场比较法 ※ 修正公式 区域因素修正 ※ 修正内容：交通状况、繁华程度、公用 服务设施水平、环境、产业聚集规模、 … ※ 修正方式：编制区域因素条件指数评分 表，分别对待估房地产和交易实例打分 房地产评估的市场比较法 ※ 修正公式 个别因素修正 ※ 修正内容：位置、面积、地势、临街状 况、建筑结构、楼层、朝向、装修情况、… ※ 修正方式：编制个别因素条件指数评分 表，分别对待估房地产和交易实例打分 房地产评估的市场比较法 ※ 修正公式 房地产评估的市场比较法 （4）综合修正确定评估价格 确定交易实例的综合修正价格 房地产评估的市场比较法 确定最终评估价格 ※ 简单算数平均法 ※ 加权算数平均法 ※ 其他方法 注意：交易实例的修正价格的差异一般应 保持在± 20%的范围内，否则说明交易实 例的选取存在问题 房地产评估的收益还原法 基本原理 （1） 房地产的价值由该房地产在未来能够 给拥有者带来的预期纯收益的大小所决定 （2）未来预期纯收益转化为现时价值，可 以利用适当的折现率以折现的方式实现 （3）将未来若干年预期纯收益的折现值累 计，即得到该房地产的评估现值 房地产评估的收益还原法 适用条件 有收益或有潜在收益的房地产 收益能够明确识别并加以量化的房地产 与未来预期收益相对应的风险能够量化 ※ 不宜用收益还原法评估的房地产类型： 公益公用设施、机关事业单位用房地产、 企业生产经营用房地产 房地产评估的收益还原法 评估步骤 测算被评估房地产的预期年总收益 估算被评估房地产的年总费用 计算预期年纯收益 确定还原利率（折现率） 选择适当的计算公式求取被评估房地产 的评估价格 房地产评估的收益还原法 房地产的收益 租金收入：房租、地租 经营收入：利用房地产从事商业、服务 业活动所获取的营业收入 ※ 房地产评估所确定的收益为客观收益， 即以普遍的经营管理方法所能获得的持续 性收益 房地产评估的收益还原法 房地产的费用 管理费 维修费 保险费 折旧费 税费 ※ 房地产评估所确定的费用为客观费用， 即按正常的经营管理水平应