2010年上海市酒店式公寓专题研究1617539542资料分析.ppt

上海酒店式公寓 专题研究 2010.12 报告目录 酒店式公寓概念在上海获得崭新发展 上海酒店式公寓分类1——产权式酒店 上海酒店式公寓分类2——服务式公寓 上海酒店式公寓分类2——服务式公寓 上海酒店式公寓分类3——小户型产品 上海酒店式公寓分类总结 上海酒店式公寓发展趋势 产品特点1——酒店式公寓分布 酒店式公寓产品特点2——产品面积 卢湾产品档次最高，出现了大面积服务式公寓产品；如新天地的翠湖天地，最大户型面积达到300多平米，其次静安区也有少量大户型产品，如THE HOUSE. 其余区域均为小面积产品，主力面积区间为：1房：35-60平米；2房：75-110平米。 酒店式公寓产品特点 3——产品形态 酒店式公寓产品特点 4——精装修 酒店式公寓产品特点 5——物业服务内容 上海酒店式公寓分布图 酒店式公寓区域分布特征总结1——区域特征 CBD区域 市级商圈区域 传统高档居住区 产业园区附近 区域特征及代表项目统计表 酒店式公寓区域分布特征总结2——区域产品供应 市场上产权式酒店分布在静安、卢湾、黄浦等区域，该类区域具备一定的旅游氛围，产品打造成酒店形式，可供旅客短期落脚。 服务式公寓提供相对高端的服务，客户群体也对应高端，一般分布在区域内多外籍客户、企业高管的CBD/核心商圈/传统高端居住区等，如长宁、静安、徐汇、卢湾、黄浦、陆家嘴金桥等。 小户型产品档次相对较低，一般分布在外围区域，如嘉定、松江等。 区域产品供应统计表 酒店式公寓区域分布特征总结3——各区购买客户总结 除长宁、卢湾外，绝大多数区域的购买客户以投资客为主。 长宁购买客户以海外华侨、韩国日本人居多，多为自住。 卢湾除投资客外，拥有相当一部分全国乃至外籍顶级高端客户，该类客户购买物业为自住。 酒店式公寓区域分布特征总结3——各区租赁客户总结 酒店式公寓区域分布特征总结3——各区租赁客户需求总结 区域分布客户特点统计表 酒店式公寓区域分布特征总结4——价格特征总结 卢湾、徐汇、静安等区域近几年鲜有供应，多为早些年产品，所以二手房价格相对低廉，多在2-4万区间 近期供应主要集中在嘉定、松江、金桥等外围区域，该类区域普通层高产品一般低于区域内普通住宅价格5-10%，而挑空类产品一般高于区域内普通住宅价格10-15%。 酒店式公寓区域分布特征总结5——租金特征总结 分布区域价格及租金特点统计表 市场形势要求考虑酒店式公寓 什么样的区域什么样的项目适合做酒店式公寓？ 酒店式公寓产品缺陷 酒店式公寓产品优化要点 思考未来政策变化对产品定位的影响 案例1——芝大厦（产权式酒店公寓） 项目名称：芝大厦 地址：衡山路41号 物业：Kempinski HotelsResorts 套房数：164间 套房设计：独立客厅、卧房、厨房、卫生间、家具电器等 餐饮设施：中餐厅、西餐厅、酒吧 娱乐设施：健身中心、按摩室、桑拿浴室、行政酒廊 服务设施：会议厅、商务中心、停车场、洗衣服务、宽带上网 案例2——兆峰帝景苑（产权式酒店公寓） 案例2——翠湖天地（大产权服务式公寓） 摩根整栋收购翠湖天地御苑18号，改装成顶级酒店式公寓租赁经营，现已被韩国未来资产收购 该物业由Shama集团改造成Shama Luxe ，高端的酒店式服务带来高的租金收入，租金比业主自主散租的高约3倍 地址：嘉定叶城路818号，靠近白银路地铁站 交通状况： 轨交11号线白银路站，沪嘉高速公路、上海绕城高速公路、A30 生活配套：步行范围内有欧尚超市、乐购大卖场、永乐家电、东方商厦、麦当劳、肯德基、交行、建行、招行、工商银行等生活业态。基本指标：建面 24800平，占地6943平，容积率 2.80，绿化率 22%，总户数 348 建筑类型:13层小高层，1-3层为商铺 均价15500元/平方米 户型面积45-75平米 产权年限50年 层高：4.5米 物业费3.50元/月 商业用水电煤 装修标准；3000元/平米，拎包即可入住 铂悦818户型采用挑空形式，高性价比：2室2厅1卫1厨75.00㎡ 样板间图片 徐汇——区域特点及楼盘分布 徐汇——价格及租金 徐汇客户 静安——区域特点及楼盘分布 静安——价格及租金 静安——客源 卢湾客户 区域分布总结 长宁 传统富人区，以海外华侨、韩国日本人居多，多数客户以自住为主要需求 浦东 浦东——客源 投资客占有绝对比例，本区域适合打造小面积投资型产品 黄浦——区域特点 黄浦——客源 购买客户中投资客占绝对多数 租赁客户中外籍、大陆、港台客户三分天下 嘉定——区域特点 嘉定——客源 松江——区域特点 松江——客源 浦东金桥——区域特点 浦东金桥——客源 THE END! 附件二、区域市场分析 商业繁华（徐家汇商业中心、衡山路）、交通便利 高档居住区 徐家汇 衡山路 区域特点 主要分