2013年1月6日南京六合东方御景营销策略报告资料分析.pptVIP

本项目与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；达成与有效目标客源的直接沟通；行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效，可以采用“一对一”直效营销：??? 一对一”直效营销是指营销过程中，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，以加强目标命中率，促进销售，是一种实用、有效的销售模式。???  直效营销模式具体举措：??? 事件营销：组织由目标客源郊区一日游、品尝农家菜。??? 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、。 情感营销：如有奖活动等???  现场销售策略 合作方案 合作方案一：项目营销策划费，3万元/每月（前期策划、包装、设计、定位等）；项目销售佣金提成1.5%（案场的整体销售、含内外场）； 合作方案二：项目营销策划费，3.5万元/每月前期策划、包装、设计、定位等），项目销售佣金提成1.2%（案场的整体销售、含内外场）。? THX! 感谢聆听！ 预祝销售 旗开得胜！ * * * * * * * * * * * * * * * 2011年下半年，除160-180㎡面积段供小于求，消耗存量外，其他各面积段都表现为供大于求的状态。100-120㎡段供销量最大，供销比接近1，其次是80-90平米及120-144平米段，70 ㎡以下及180 ㎡以上出现明显的供大于求状态，在普通住宅中没有140㎡以上的大户型房源，大户型供应主要集中于部分项目的别墅产品。 2012年1-8月份，六合板块住宅供应以80-120㎡房源为主，占到68%，尤其是90-100㎡房源，占26%。从市场表现来看， 80-90㎡这一区间段房源相对去化较快。 80-90㎡ 、 90-100㎡ 、100-120 ㎡三面积段销售量相接近 ，70 ㎡以下及180 ㎡以上供应量接近于零，处于消耗存量房源阶段。80-144㎡供销比接近于1，供需量较合理。 2012年1-8月份受调控政策影响，80-90㎡这一区间段房源相对去化较快，且各面积段供需较平衡 [数据来源]：南京市房产局交易登记系统 成交面积结构分析 2012年1-8月份，上市量及成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，供销比接近于1，占上市量的38%；其次是4000元以下的价格段，主要是程桥镇(墨林雅苑8月开盘)、八百桥镇、新篡镇(白露园7月开盘)等乡镇区域住宅项目的销售，占上市量的30% ，比2010年下半年成家了增加61%；9000元/ ㎡以上没有供应，主要是消耗存量。 2011年下半年，除4000元以下价格段供略小于求，其他各价格段都是供大于求，5000-6000、7000-8000元/ ㎡ 价格段供求失衡明显；9000元/ ㎡以上销售量为零。成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，供销比接近于1。 2011年下半年以来，成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，2011年各价段供求比例较平衡，且乡镇区域住宅项目的供销售量大增 [数据来源]：南京市房产局交易登记系统 成交价格结构分析 六合房地产市场从物业类型来看，多层、小高层是六合住宅市场的供销主力，其合计的供应占比和销售占比均在八成左右。 高层住宅面积设置均衡，供应以80-89㎡的两房以及110-130㎡的三房为主，面积适中。 高层住宅供应量较少，供应主要以六合雄州中心区为主，供应量较小。由于高层的得房率低以及高物业费等问题，习惯多层住宅的消费心理，当地市场对于高层尚不太接受，市场抗性较为明显。 六合的别墅市场还有待进一步发掘和完善，目前供销占比都较低。 多层占据主导，小高层逐步进入市场，高层接受度差，别墅有待发展 2011年的物业类型数据未找到，分析的是2009年数据 物业类型分析 总价高低是影响成交量大小的重要因素，因此控制总价非常重要。 刚需市场已经在年内释放出大部分需求，后期再发生井喷式释放的可能性不大。 从中期来看，整体经济形势和房地产市场环境并不会出现根本性的扭转，且房地产调控政策将持续不放松。 如何获取更大范围的目标客户群体关注成本本案操作的关键所在。 市场态势总结 整合推广策略 S.W.O.T STRENGTHENS:优势 项目地处六合区横梁街道中心位置，周边菜场、超市、学校、医院配套齐全，给购房者生活提供方便 项目地形方正，规划合理，小区空间易打造。 户型面积控制良好，两房三房户型全面覆盖刚需需求 开发企业在当地的品牌影响力 长江四桥的开通让本案和到南京距离更近，吸引更多南京的购买力。 WEAKRESSES:劣势 ※目前横梁街道已建的商品房比较多、固定居住的已经购买，而离六合较近的片区都往六合置业。 ? ※项目周边多为农田和乡村社区，恐对项目品质的拔高