《房地产估价》第四章解决方案.pptVIP

《房地产估价》 第四章 收益还原法 陈常优 河南大学环境与规划学院 E-mail:ccy@henu.edu.cn Phone 估价方法 基本估价方法 收益还原法 市场比较法 成本估价法 假设开发法 应用估价方法 路线价估价法 基准地价修正法 购买年法 契价剥离法 。。。。。。 主要内容 一、收益法的基本原理 二、收益还原法的计算公式 三、收益还原法特点、范围与步骤 四、纯收益的求取 五、资本化率的确定 六、残余法 七、收益乘数法 八、应用举例 一、收益法的基本原理 (一)收益法的概念 收益法，又称收益资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法，在土地经济理论和土地估价上时常叫做地租资本化或地租资本化法。 收益法的英文名称为Income Approach ,Income Capitalization Approach或Investment Method。 收益法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 采用收益法估价求得的价格，通常称为收益价格。 （二）收益法的理论依据 收益法是基于预期原理及效用价值论，即未来收益权利的现在价值。 形象一点表示是：某一货币额×利息率＝纯收益。那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。将这个等式变换一下便得出： 房地产价格＝纯收益÷利息率=40/10%=400。 例如，假设某人有一房地产，每年可产生40万元的纯收益，同时此人有400万元货币，以10％的年利息率存入银行每年可得到40万元的利息，则对该人来说，理论上这宗房地产与400万元的货币等价，即值400万元。 房地产价格=房地产未来收益折现值之和 二、收益还原法的计算公式 （一）资金时间价值 资金时间价值就是资金增值，就是利息，其与通货膨胀不同。 1.在利率、期限不变情况下，投入的资金量不同，具有时间价值不同。 2.在利率与资金不变的情况下，资金的使用时间不同，具有时间价值不同。 3.资金的周转速度不同，具有的时间价值不同。 4.资金具有利上加利的增值。 把不同时间的货币额换算成现在时点的等值货币额，换算结果叫“现值”，其过程叫折现。 10% 100元：一年后110元， 两年后121元， 三年后133.1元 133.1=100(1+10%)3 亦 100 = 133.1 /(1+10%)3 F=P(1+r)n P = F /(1+r)n （二）一般公式 （三）有限年期且其他因素不变的情形 这具体有两种情况，一是资本化率大于零，二是资本化率等于零。 1.资本化率大于零的情况 2.当资本化率等于零的情况 V＝a×n 式中，V、a、n的含义同前。 此公式的假设前提是： （1）a每年不变； （2）r=0； （3）有限年期为n。 公式原型：V＝a＋a＋a＋…＋a （四）最简单的情形 (五)纯收益在前若干年有变化的情形 这具体有两种情况，一是年期无限， 二是年期有限。 无限年期的情况 三、收益还原法特点、适用范围与操作步骤 （一）特点 1.理论行强 2.估价结果取决性强 3.收益性价格 （二）适用范围 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价，对政府机关、学校、公园等、公益房地产的估价大多不适用。 （三）操作步骤： 1.估计每年的潜在总收益。这是假定在充分利用、无空置时的总收益。 2.估计每年的有效总收益。这是由上述潜在的总收益减去估计的正常空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）的损失而得。 3.估计每年总费用。 4.估计每年的纯收益（又称净营业收益）。这是由上述有效总收益