高层住宅物业管理方案解决方案.docVIP

高层住宅物业管理方案 随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果1、高层高度大、层数多人口稠密，要管理好高层，确保各部分正常运作，和楼内居民的生命财产安全，物业管理任务较为艰巨。2、高层设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。运用先进的管理手段、方法，对各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。 1、早期介入原则早期介入的作用有：一是熟悉情况；是可提出整改意见。 2、统一管理原则　　首先，是一个整体，各系统都是为服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层应坚持统一管理。 3、收费合理原则。 　　这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 4、依法管理原则。 　　物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 　　物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 　　高层物业管理不仅要做好供电、供水户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。 1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。2、各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常供电供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。 3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对周及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。 5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。 6、消防及治安管理。保安人员对及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。 7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。 8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。  人流入区控制图 物流出区控制图 异常现象的紧急处理程序 通过摄像头发现项目内有异常现象时，将按下图进行紧急处理 （二）环境管理 高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。 针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好以下几项工作： 1、全面实施ISO9002与ISO14000环境质量体系 实施ISO9002质量保证体系是项目规范化的保证，建立和实施ISO14000环境管理体系则保证高层成为生态绿化环保项目。 2、环境工作的主要任务和组织和结构 （1）主要任务： A、负责高层住宅各个楼层和各部位公共用具，使其达到标准的清洁要求； B、负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出； C、负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质； D、负责接受客户的委托清洁业务。 3、保洁制度 每日的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响，实现弹性服务。 4、垃圾分流 在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。 垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。 垃圾回收资源化：通