物业维修工作基础知识-(讲义)解决方案.docVIP

物业维修工作基础知识 （讲义） （工程部培训教材） 主讲：龚大鹏 湖北中大广汇物业管理有限公司 荆州楚天都市佳园物业服务中心 物业设备管理的意义和目标 1．物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？ 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 物业管理区域内共用部位、共用设施设备指的是什么？ 共用设施设备是指属于全体业主或者单幢物业的业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。 2、物业设备管理的意义 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 　物业设备管理与维修的意义 　　设备不能正常运行、经常损坏或处于瘫痪状态，这表明物业未能充分发挥其使用功能。这样的物业其存在的意义就受到了影响，同时也表明物业管理是没有成效或成效较差的。因此，物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有力保证，也是物业管理工作的重要内容。 　　1.物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障设备管理在整个物业管理工作中，处于最重要的地位。因为物业设备不仅是人们生活、学习、生产正常进行所必需的物质基础，也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。 　　一幢楼宇如果没有设备，它就几乎没有多少使用价值。例如，如果没有供电设备，室内照明就成问题，尤其是夜间的照明问题，其他许多现代化电器设备的使用价值也荡然无存。如果没有给排水设备，从工作用水到生活用水都会出现麻烦，人类的生存就要出现问题。如果没有电梯设备，人们就只能爬楼梯，东西只好往上扛，人很累，效率也非常低下。由此不难看出房屋有没有设备、物业设备的运行状况如何、物业设备维修和保养的怎么样，在非常大的程度上决定着房屋的利用状况，影响到人们的生活、学习、生产。显然，设备的运行和维修管理状况在很大程度上决定着人们的生产和生活状况。 　　所以良好的物业设备管理已经成为人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。 　　2.物业设备管理是提高设备乃至整个基本建设投资效益，保障设备安全运行的条件投资都是要讲究效益的，设备投资如此，土建投资也是如此。而要提高效益，就要想方设法延长设备乃至整个物业的使用寿命，提高它们的利用效率。在整个物业的利用过程中，设备的利用显得最为关键，有的人甚至把设备比喻成整个物业的心脏，可见，利用好设备成为利用好整个物业的关键的一环。要利用设备，就要进行设备管理：有了设备管理，才可能有楼宇其他方面的管理，在这种情况下，物业管理公司才会应运而生。 　　如果物业设备管理的状况较好，就能保证设备在使用过程中的安全性，保证设备技术性能的正常发挥，提高设备的利用效率，并在保证设备正常使用的状况下延长设各的使用寿命。每一种设备都有自己的正常使用寿命，也就是折旧期。物业设备在使用过程中，会因为自然原因或使用不当而发生磨损、毁坏，而加强设备的日常运行管理就可以避免因设备使用不当或其他原因而引起的损坏，如果损坏了及时维修，就能使设备尽快恢复运行，避免事故发生，从而提高设备的利用效率，提高投资效益，为使用者和业主节约了开支。 　　3.物业设备管理是城市经济与社会管理的需要上面已经讲过，物业是人们生活、学习、生产正常进行所必需的物质条件，如果我们不能管理好物业，就不能提供安全、舒适、健康的生产、生活、学习环境，就不能搞好经济建设工作，尤其是不能搞好城市建设工作，这样也就不能使人们更好地安居乐业，享受生活的快乐。虽然不同的物业具有不同的使用性质，但总体上说，现代化的城市要求物业建筑能达到经济、适用、卫生的基本要求，达到经济发展与环境生态保护的协调统一，避免环境污染，而这一切都要求较高的物业管理水平。而物业管理离不开附设在物业建筑物内的设备管理，对这些不同种类、不同功能的物业设备的运行和维修进行管理，不仅是城市经济与社会管理的需要，也标志着城市文明的水平。所以搞好物业设备管理对提高城市建设和管理水平，提高城市文