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房地产投资与分析 1、投资：企业或个人以收益为目的的预先投入一定量的货币或实物用以开发经营某项事业的行为。 2、房地产投资：企业或个人将货币或实物投入到开发经营房地产这一事业以获得房地产未来收益的行为。 3、房地产投资类型 （1）按经营内容分 A、土地开发投资：新城区的土地开发、旧城区的土地开发（再开发） B、房屋投资开发：住宅、非住宅 C、经营投资：租赁、出售、互换、信托 D、房地产中介服务投资：资金投入到咨询、测量、评估、经济 E、房地产物业管理投资：个人物业管理投资（以获取经营收益） （2）按投资资金来源分 A、自有资金：自身积累、国家、政府部门拨款、联营公司提供资金 B、银行贷款（1年/3年，有票面利息时间、数量、利息限制） C、集资：房地产投资人依法发行债券或股票、通过信托筹资金 D、利用外资：吸收境外资金 E、预售：扶持房地产发展、专款转用 F、承包商带资承包：房地产为第三产业、建筑业为第二产业 G、财政投款 4、房地产投资形成条件 （1）投资者具有投资房地产愿望：高利润产业、竞争激烈 （2）投资者拥有足够可投放的资金 （3）投资机会 （4）投资者有比较满意的投资回报 5、房地产投资特征 （1）投资量大 （2）房地产投资合作性极强 （3）回收期长 （4）风险比较大 （5）回报率高 （6）技巧性强 （7）投资流动性差（变现性） （8）固定性 6、房地产投资的原则（投资者在投资过程中遵循的原则） （1）注重市场原则 （2）注重策划原则 （3）注重投资规模 （4）注重信息 （5）注重收益与风险的匹配 （6）注重投资结构的优化 （7）注重投资的可靠性 （8）注重杠杆原理的应用 （9）注重自身特色的发挥 （10）注重长期发展战略 7、房地产投资的环境 （1）政治环境：项目所在地政治稳定性、政策适用性 （2）社会环境：社会状况、社会文化、社会服务 （3）经济环境：直接、重要影响因素 （4）法律环境：不动产价格反映在各项权利上 （5）自然环境：因地制宜、选择适合的项目 8、房地产投资分析的研究目的 （1）规避风险、提高房地产投资收益 （2）认真总结房地产投资规律 （3）总结和发展房地产投资（理论与可行方法） （4）分析研究房地产投资运作技巧 （5）知道规范房地产投资的行为，通过研究，理论指导实践 9、房地产投资分析的内容（5W1H） Why:研究目的的问题，房地产投资原因分析 What:房地产投资类型、房地产投资特征分析、房地产投资质量分析、房地产投资对象分析 When:房地产投资时间分析 Who:房地产投资形成条件分析 Where:房地产投资地段分析 How:原则、收益、风险、成本 10、房地产投资与房地产投机的关系 都是房地产投资行为，一个正常一个非正常，房地产市场中客观存在 相同点：目的相同，为了获取投资回报，预先支付资本 以开发土地、开发房地产、投资房地产为对象 不同点：风险不同：投机风险高 依据不同：投机从投资者侥幸心理为依据，投资是出于房地的理性分析作出的行为 限制不同：投机会扰乱房地产市场秩序，受到限制 出发点不同（持有时间）：投机—短期收益，投资---长期收益 褒贬不同 11、投资杠杆原理 杠杆作用：杠杆通过房地产这个载体发作；即杠杆通过借款来加大收益或放大亏损。 A、当借款利率大于借款所购入的资产收益率放大亏损。 B、当借款利率小于借款所购入的资产收益率放大收益。 房地产投资三要素（时机、地段、质量） 1、房地产投资影响因素 （1）投资者本身：资金实力、投资经验、经营管理水平、投资意向认识、其他因素（投资需求、兴趣） （2）投资对象（房地产投资项目自身因素）：地理位置、地质条件、地块形状、规划条件、房屋结构类型 （3）投资环境因素：政治限制、社会文化要求、经济繁荣程度、市场供求、自然环境、金融货币的投放、重大项目的建设、人口变化、配套的条件、物价水平、工资收入、消费水平、其他方面（就业率、通货膨胀、科技发展水平） 2、房地产投资的其他要素 （1）市场的选择 （2）经营形式的选择 （3）投资对象类型的选择 3、房地产投资要素分析（必要性） （1）总结房地产投资实践的经验教训 （2）分析投资要素容易形成结论便于下次进行投资 （3）分析房地产投资要素（尤其是三要素分析）具有提纲挈领的作用 4、房地产的寿命周期 论证设计阶段：着手于买进—设计开发内容（项目建议书、可行性研究报告） 筹措资金阶段：从设计完成到开工 项目建设阶段：从开工到竣工验收阶段 项目试运营阶段：竣工之后投放到运营正常运营阶段 项目正常运营阶段 项目设备更新阶段 项目修建改造阶段 项目拆除阶段 （8个阶段都存在投资机会，都需资金投入，否则会中断，没阶段投资需求不同） 5、把握房地产