陈正伟-养老地产概念开发及应用(重庆案例)讲解.docVIP

陈正伟- 老年地产概念开发及应用 -以重庆为例 （简略稿） 重庆工商大学 陈正伟 2007年5月 重庆地产轰轰烈烈13年，目前将进入新高点的盘振阶段。在这一时期，我们提出老年地产的新地产概念，对于拓展房地产业的开发模式，探索在新时代以特殊主题为拉动的房地产开发体系的新途径。 一、中国人口老龄化呼唤老年产业 1、中国老龄化现状和趋势需要养老城。 中国特色的独生子女人口政策又导致了“四二一”家庭（四个老人、一对夫妇、一个孩子）的大量出现，从而造成了未来社会养老的严峻后果。中国实行计划生育以后，第一代独生子女的父母已经陆续进入老龄群体，这种结构最终会加剧家庭“空巢化”程度。 2、中国人口老龄化的原因 1）出生率下降是人口老龄化的主要原因 2）死亡率下降，人口平均预期寿命延长是我国人口老龄化的重要因素 这是两个在长时期起影响作用的因素。 3、中国老龄化趋势预测分析 我国是人口大国，老龄化的形势十分严峻，预计到2020年中国老年人数量将达到2.43亿，占总人口的17%。到2030年老年人口将由目前的1.3亿发展到3.1亿，约占总人口的20.4％，2050年老年人口将达到高峰为4.6亿，约占总人口的27.7％。这个快速增长的庞大的老年群体，孕育着一个巨大的消费市场。 4、人口老龄化对社会经济发展的影响 人口老龄化是社会、经济与人口互相制约、互相促进、互相适应的综合发展的表现。如果人口老龄化按一般的人口发展规律演变，老龄化过程中产生的问题，会在社会经济的发展过程中逐步得到妥善解决，人口老龄化与社会经济就会互相协调地发展。如果人口老龄化在经济不发达、保障机制不十分完善的情况下提前到来，其所产生的种种问题，就会影响到社会经济的持续发展。随着我国老年人口比重的不断增加，必然会对社会、家庭提出一些相应的要求，从而对我国社会经济发展产生影响。 1）人口老龄化加重社会和家庭对老年人口的抚养负担 2）人口老龄化导致需要提供生活照料的老年人增多，医疗和护理负担加重 3）人口老龄化将使劳动力人口年龄结构逐步趋于老化 4）城镇离退休人员大量增加，离退休费用快速增长，加重了国家和企业的负担 5）老年人口消费的特殊性，对产业结构调整提出了要求 5、中国老年产业现状分析 所谓老年产业，是指专门为老年人提供商品和服务的产业。它包括所有有关老年人物质和精神需求以及其他特殊需求的商品生产和服务，是从第二、第三产业以及第四产业（信息产业）派生出来的特殊产业。 1）我国老年产业具有巨大的市场 2）我国老年产业市场供给严重不足 3）国家对老年产业的政策体系比较完善 6、重庆市老年产业市场需求预测分析 1）重庆市老年产业市场方兴未艾 中国整个老年产业都处于起步的阶段，而重庆的老年产业更是如此，但近年来重庆老年产业还是有了一定的发展。重庆目前已经成功举办了两届中国重庆老年产业博览会，第三届中国重庆博览会已在2007年的11月10至13日在国际会议展览中心举行，展区分老年卫生保健医药区、老年文化区、老年设施设备区、老年教育区、老年福利区和老年日常生活用品区等。 2）重庆市老年产业市场前景可观 从2010年开始，全市人口老龄化速度加快，每年将净增老年人口17万多人，比现在每年老年人口的净增数提高70%。预计2036年将达到900万人，占当时总人口的25%左右。 国家统计局发布的统计数据和全国老龄委员会提供的调查资料表明2005年全国老年市场需求为6000亿元，2010年达到1.2万亿。由此推测重庆的老年市场需求不低于200亿元，市场前景是巨大的。 3）重庆市老年产业及产品结构体系涉及面广，开发潜力大 重庆老年产业建设的全面铺开已涉及到地方政府与老年人有关的事业单位、娱乐业、IT产业、服装行业、旅游业、金融业、图书出版业、药品业、保健品业、教育业、媒体业、制造业、旅游业和电信业、食品业、建筑业等等行业与部门。 开发生产适合老年人的产品和提供老年服务，满足老年人的需求，这是老龄化社会的要求。老年人消费在保健、饮食、服装、生活服务等许多方面有较强的群体特征。人口老龄化将使这种群体特征日益明显，对消费市场将产生越来越大的影响。因此，政府有关部门应加强这方面的研究和指导工作，培育老年消费与服务市场，将发展老龄产业作为适应人口老龄化的一项重要举措。目前，重庆市政府鼓励社会和个人生产和销售老年用品、兴办老人公寓和托老所等老年福利设施、开辟家政服务，最大限度的满足老年人的需求。 7、重庆市颐养园市场需求预测分析 1）重庆市颐养园（老年公寓）现状分析 （1）重庆市养老机构总体概况 在重庆市养老机构中，公办和民办的148家、1.5万张床位，平均千名老人9张床位，目前，重庆市各级政府（城镇）投入的公办养老机构大约能提供1.1万张床；私营养老机构约60多家，提供4000余张床。远