洛阳市2012年房地产市场年报解析.docVIP

2005—2012年洛阳市房地产市场历年供销走势 ??????年均供应增长2.5倍，年均销量翻两番，总体供求1：1.17，供求短期积压，长期向好。??????通过上表可以看出洛阳市房地产市场从2005—2012年历经8年时间里，洛阳市房地产市场每年的供应量从197万㎡增加到2012年的538万㎡，同时每年的销售量也从05年的144万㎡增长到299万㎡，供销量均有大幅上涨，上涨幅度为178%和107%，平均每年增幅为22.25%和13.4%。 2005—2012年洛阳市房地产市场历年价格走势 ??????价格翻两番，年均上涨16.57%。???????由于供应量与销售量的激增，导致从2005—2012年洛阳市整体房价从05年2173元/㎡的平均单价疯狂上涨至2012年的4713元/㎡，整体上涨116%，平均每年上涨16.57%；由此可见随着城市化进程的快速发展，市场上对商品房的需求也将与日俱增；2008年经济危机下中国推出的调控政策及影响 ??????2008年-2010年从量变到质变，价格翻两番，年均上涨17.83%从图中可以看出，2008年全年，受国家宏观调控政策影响，70个大中城市房价同比上涨趋势持续放缓，随着客户对楼市看跌情绪加大，2008年11月房价开始处于负增长阶段，之后的6个月内，房价始终走跌，2009年6月重回正数；2010年，受利率下调，二套房购买政策放宽影响，房价同比上涨13%，这是自08年以来房价上涨势头最猛烈的一次飞跃、金融政策刺激，使得市场客户资金量较多充裕，政策放宽又促使了大量改善性和投资性客户的购房意向，这些因素在量上的叠加，破解了当时上升的房地产市场一度形成的观望与徘徊的阴霾。2010年经济危机下中国推出的调控政策及影响 ??????2010年世界金融危机虽然对全球的经济造成了毁灭性的破坏，但是并未阻止中国房地产市场的增长速度。究其原因：1.?中国经济发展形势一直保持着飞速发展的步伐，人均GDP和消费水平逐步上升，给房地产市场提供了坚实的基础；2.? 中国的经济结构并未出现大的变动，房地产作为一项固定投资依然占主导地位，房地产发展势头继承了09年的强劲。3.??城镇化步骤的加快，出现更多的刚性需求，而城中村改造、新城崛起等中国城市发展现象造成中国整体发展大节奏下房地产的供销两旺态势。4、国家政策的调控提高首套房客户的购买量，提升人民的购买能力。广大群众吸取08年的金融危机经验，减少观望的时间，及时下手；2012年洛阳市土地成交分析 ??????购地冲动受到抑制，全年成交仅29幅，2013年底供求有望扭转。??????相对于2011年的133幅土地成交的火热场景，2012年的土地成交态势有所减轻，仅为29幅。由于本年度的成交量减少，将导致2013年整体的供应量下滑，从而导致在未来一段时间内，将形成供不应求的局面；??????购地更趋理性，旧改项目受追捧。??????2011年的土地成交中洛龙区成交比重最高，共计41幅，其次受政府伊滨区规划影响，以经开区、伊滨区最多。而2012年，随着政府城中村改造步伐的加快，开发商拿地也多选择洛北城区，主要集中于西工区，其拿地比例占到年度总成交数量的一半以上。2012年洛阳市土地成交分析 ??????洛南核心区土地基本告罄，洛北旧改成本提升，区域房价未来2年将受高地价传递增长。?????? 涧西区土地价格一直较高，主要该区域存在大量购房刚需客户，且区域第二产业较多，客户普遍购房资金量较高，房地产销售难度较低。该区域配套成熟，生活气氛浓厚，开发项目基本无需另建大量市政配套，相对投入建安成本较低。这也是开发商青睐该地块的原因之一。瀍河区、老城区是洛阳旧城区，城区结构复杂，人居稠密度较高，拆迁难度较大，且区域房价相对较低，制约了区域房地产快速发展，区域地价也出于较低水平，且出让量有限。伊滨区是2010年政府明确提成的城市新区，现区域内市政配套相对缺乏，区域认知度较低，未来需逐步培育市场，制约了地价上升。2012年洛阳市商品房走势分析 ??????2012年洛阳商品房市场整体表现上半年供销乏力，至后半年整体稳中上扬纵观全年，3-9月市场一直处于高额供量态势，其中9月供销比一度达到2.8:1的态势。可以看出，2012年的房地产整体市场一直处于高额积压状态。而售价在3月达到峰值后，就急剧回落，一直徘徊在4500元/㎡左右。??????价格环比下降仅3个月，整体上涨趋势未变，下半年同比执续上涨，房价筑底趋明显?2012年的洛阳房地产市场，一直处于平稳发展态势，在经历了政策调控的行业大势走紧态势后，洛阳房地产市场一直是不温不火，在平稳中度过楼市寒冰。2012洛阳市商品房住宅走势分析 ??????2012年洛阳住宅市场表现，呈现出价格平稳、供量积压等特